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【精品文档】_政务新区发展规律研究_9P
作为新城模式的政务新区的发展规律总结 揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起步区的运营模式 合肥政务文化新区依托老城区延伸,凭借高品质项目起爆,逐渐形成合肥新的一极 合肥政务新区的发展历程: 在起步阶段,依托绿地国际花都中高品质项目入市,借助与老城区的关系进行延伸式发展; 在发展阶段,当市政大楼、大剧院等进驻后,直接带动了天鹅湖北侧的、市府周边的房地产项目开发; 在此基础上政务新区向纵深延伸,逐渐开发天鹅湖南侧地块;同时政务新区的写字楼商务办公需求开始出现; 未来政务新区的开发重点仍在商务和商业需求上面。 郑东新区的发展受到政府强势推动,高起点规划,完善配套投入,郑州未来城市新中心区域 贵阳政务新区受到地理条件的限制,距离老城区较远,其发展采用低价聚人气策略 金阳新区建设使贵阳城市建设跳出了“山间坝子”的局限,跳出了“摊饼式”的传统城市发展思维; 基础建设:基础道路等市政基本完成 ;今后5年内,将投资400亿元,重点实施“三大工程”、建设“八大城市功能板块”; 政府文教机构:市级行政中心已投入使用,贵阳一中已经入驻,将投资24个亿建大学城; 房地产开发:已推出总建面将近250万平米的经济适用房,目前正在建设商业中心,未来将有大面积土地出让。 长沙政务新区呈现双子星态势,市府板块为老城扩充模式,发展重点为省府板块的新城模式 长沙市规划 “一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构; “东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移,但城市发展大方向保持——向南(城南板块)长株潭一体化; 长沙规划了两个政务新区,但是其各自特定不同: 河西板块腹地较小,且之前已经为建成区,目前依托市府带动其价值升值,但仍然为老城区扩充的部分; 省府板块借势长株潭一体化,且有较广阔腹地,从房地产开发和市政配套设施建设来看均为南区的发展为新城模式。 作为起步区地块应该采用哪种开发模式?我们首先需要明确不同地块的市场认同度演变曲线 在全面的新城打造基础上,起步地块的核心价值更多体现在与老城区的关联和带动上 从政务新区的发展规律看到,起步阶段的新区良好规划和基建,甚至政府等大型机构的启动都不是起步地块的核心依托 本报告是严格保密的。 政务新区发展规律研究 作为起步阶段的取地需要依托哪些规律? 成熟阶段特征: 新城与老城逐渐融合,新城的价值开始依托其商务和商业价值; 住宅开发价值开始走向平稳,商业和商务价值开始提升加速。 查漏补缺式发展 成熟阶段 发展阶段特征: 政务类设施进驻,形成城市另一极; 围绕这一级依托政务资源周边的地块逐渐启动,住宅仍为主要发力点,其价值在此阶段提升速度最快。 极核式发展 发展阶段 起步阶段特征 起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目,依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动 单点引爆 起步阶段 在政务新区起步阶段取地需要把握的基本原则: 此时土地价值在于跟老城区之间的关联性,距离老城区近的土地拥有更好的开发优势和更高的地块价值; 住宅用地起步开发最有利,商业用地只能留待成熟阶段开发; 梳理地块价值的额外依托点,在起步阶段住宅首先关注的是其自然资源类地块。 附:政务新区地块的额外依托点有: 1、自然资源类:山、水、湖、河流、温泉等; 2、政务类:市/省政办公大楼、市/省委领导班子,市/省委集资宿舍等; 3、市政配套类:市民广场、政府接待酒店、图书馆等 4、交通类:路网等级和路网密集程度; 案 例 借 鉴 合肥政务新区 郑州郑东新区 贵阳政务新区 长沙政务新区 案例研究的目的—— 案例选取标准:选取二线省会城市政务新区; 结合国内政务新区发展的一般规律,研究项目与新区发展的联动关系,指导本案的取地方向和开发思路,从而实现资本综合运作的利益最大化; 作为政务新区起步区的发展,都有哪些模式,这些模式之间适用条件又是什么样的?房地产在这其中所依托的价值点是什么? 国际花都 国际花都坐镇新区核心,正对1000亩天鹅湖,左临市政大楼,与规划中的商务中心接壤,近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。 大剧院 市政大厦 综合艺术馆 目前政府的发展重点在滨湖新区,政府的喜新厌旧使得政务新区由原先的宠儿陷入了了尴尬境地。 政府强势推动规划: 郑东新区发展是政府强势推动下进行的,规划面积约150平方公里,人口260万,在20~30年建完; 由六大功能组团组成,CBD和副中心充当了商务和高档居住的价值; 规划起点高,政府实施强势,未来郑东新区将会取代老城区成为城市价值最高的区域。 郑东新区起步区仍然是依托与老城区最近的区域撬动; 郑东新区是依托高质量大盘低密度群来启动: 开发水平高; 价格提升快; 产品形式多样。 绿地“老街” 3 顺驰“第一大街” 1 绿城“百合公寓” 2 3 4 1 2 联盟新城 4 郑东规划 龙湖·C
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