【武汉】航天星苑商业裙楼合作建议书.doc

航天星苑商业裙楼合作建议书 一、公司简介 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司是一家新组建的专业地产投资机构，注册资金8000万元人民币，按照现代化的管理制度组建股份公司，按照准公众公司的标准严格要求自己，建立高效标准化的作业方式和流程管理，规范公司的项目决策和透明的财务运作，拟在今年年底湖北省股权托管中心进行股权托管。 汇金久臣不是传统意义上的开发商，而是一个有专业地产背景的投资型公司，定位于城市－价值发现者，在城市中心区域范围内，积极寻找市场空白点和新兴热点，关注价值被严重低估的物业资产和投资项目，通过经营运作使其价值得以重新发现。 汇金久臣的主营业务是社会存量房地产以及银行不良资产的收购、变性、改造、销售和经营等业务，以及对优质地产开发项目进行全程或阶段性投资的业务，商业房地产销售和代理，战略性业务是湖北省二三线城市的功能性地产的开发和经营。 汇金久臣专注于商业及商业地产开发的房地产综合型企业，其重要股东湖北源昌房地产公司长期从事商业项目运营和推广，累积丰富的实践经验，商业资源优势独特，商业资源整合能力极强。 二、公司项目简介 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司虽然成立时间不长，但其在筹建期内就以股东：湖北源昌物业发展有限公司、武汉东庭置业发展有限公司和武汉万佳房地产代理公司的名义取得四个项目，具体如下： 杨园商业街项目： 由武汉东庭置业发展有限公司于2005年12月收购武昌区和平大道980号杨园新村C栋一楼商业门面3443平方米，经过调研将其规划为泛社区型商业中心，目前已完成整体改建， 10月起开始带租约出售，到2006年底基本清盘，该项目可回款3000万元。 东湖大学学生公寓项目： 武汉万佳房地产交易有限公司于2006年4月从湖北省科协东湖大学转让取得其在洪山区石牌岭建村B栋二单元1-7楼和其东侧1-3层附楼及南侧平房若干间的房产，其总面积3000平方米。该项目改建为精装小户型单身公寓，以东湖大学教师房改售房的名义进行销售，10月份进入销售期，预计2个月内清盘，该项目可达到1000万元的销售额。 肖家湾项目： 由武汉东庭置业发展有限公司于2006年7月通过拍卖程序取得武汉市汉阳区肖家中湾59号工业用厂房所有权及土地使用权，该厂房及土地站地面积11282.78平方米（土地面积近17亩），该土地将作为公司储备用地。 武昌户部巷大食惠项目： 由武汉东庭置业发展有限公司于2006年元月通过转让方式从武汉市华侨劳保用品公司取得其武昌都府堤48号房地产，占地面积2509.56平方米，现部分面积为小张烤鱼总店租用。经研究决定将该地块上1栋7层楼由第三楼开始改建为4.5米空高的内复式小户型住宅，另在该地块上新建1栋15层的小高层，并且将两栋楼的1、2层以及中庭合并改建成玻璃天井式美食大市场。该项目的建成住宅部分为我公司带来销售收入完全可以抵消该项目的全部成本，美食大市场是我公司的留下的长期经营、重要的增殖资产。 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司在成立之后，以上四个项目的经营和收益权从股东转移至我公司名下。 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司接受股东湖北源昌物业发展有限公司投资买断汉阳房地产公司的瑶琦园商业裙楼的销售代理工作，2个月内完成全部3600平方米的销售任务，回笼资金2200万元。 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司拟收购股东湖北源昌物业发展有限公司投资开发天门最大的商业住宅综合建筑群——22万方天门广场的全部股权，一期30000平方米的百盛商业广场目前正在打桩，预计2007年春天开业。 湖北汇金久臣地产投资股份有限公司目前正与汉阳房地产开发公司洽谈合作开发阳城汉江苑二期经济适用房项目，目前处于签约状态。项目位于汉阳城区西北部边缘地带，项目规划区域北临汉江，南至玫瑰园西路（在建），西至古田桥路，东至阳城路，意向开发面积198亩，总建筑面积20万平方米，一期开工12万平方米，2007年7月进入销售期，预计2007年度回笼资金25000万元。 1、背景分析 从宏观背景来看，下半年国家出台了以国六条为代表的各种新政，引领房地产产业多元化发展的时代来到。多元化开发的大趋势及对非住房类开发的默许态度，是政策导向引领投资向多元化方向的信号，商业地产是多元化地产的代表，应该是可以被看好的。 商业裙楼是商业地产中近年来热炒的对象，从开发商的角度来说，一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，而开发商通过做底商，不仅卖得好，价格还卖得高，将楼盘底部的商业价值彻底地挖掘出来。但目前绝大多数底部商业裙楼是以出售的方式，而不是以出租的形式转让给经营者。导致目前底商招商情况不佳的最大问题由于这些商业项目前期市场培育不够，再加上区域商业缺乏整体规划，及缺乏商业资源的整合能力，使住宅项目底商商业定位及经营取向模糊，导致商业经营内容趋