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NO.3 房地产市场调查 【学习要点】 掌握：市场调查问卷的设计技巧与方法，明确调研报告的基本结构； 熟悉：房地产市场调查的目的、类型、方法以及程序； 了解：房地产市场调查的概念及其重要性。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.1 基本概念 房地产市场调查：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场研究与预测的活动过程。 房地产市场调查的重要性： 1）企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，企业能不断地发现新的市场机会，有利于制定出切实可行的营销计划，从而有效规避市场风险。 2）消费者的需求也是不断改变的，这就要求企业必须及时通过市场调查掌握消费者最新的需求动向，开发适合新需求的产品，以占领和巩固市场份额。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.2 房地产市场调查类型 探测性调查－→解决“大概有什么问题” 适用范畴：当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出最有可能的症结所在，然后再做进一步研究。 如何应用：可以从中间商或消费者那里收集资料，以便找出最有可能的原因。 局 限：探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在，至于为什么会出现问题以及问题如何解决，则有待进一步调查研究。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.2 房地产市场调查类型 描述性调查－→解决“问题具体是什么” 适用范畴：描述性调查是对具体的问题做如实反映的调查。 如何应用：制定详细的调查计划和提纲以保证获取大量正确、可靠的信息情报，从外部联系上找出各种相关因素，对问题进行说明，并提出一些相关的问题。 局 限：描述性调查只是说明什么、何时、如何等问题，并不回答为何的问题。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.2 房地产市场调查类型 因果性调查－→解决“为什么出现该问题” 适用范畴：是在描述性调查的基础上，进一步分析问题的前因后果，找出各个因素之间的因果关系。 如何应用：首先明确什么是因变量（销售、成本、利润、市场占有量等）和什么是自变量（一类是企业自己本身可以加以控制的内在变量，如价格、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制的的外生变量，如政府政策、法规、竞争者的竞争策略等）。 目 地：在于了解以上这些自变量对某一因变量的关系。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.2 房地产市场调查类型 预测性调查－→预测“将来该问题会怎么样” 适用范畴：是通过收集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量和变化趋势。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.2 房地产市场调查类型 四种调查是相互联系、逐步深入的； 探测性调查主要是发现和提出问题； 描述性调查主要是说明问题； 因果性调查主要是分析问题； 预测性调查主要是估计问题发展的趋势 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.3 房地产市场调查内容 影响房地产市场营销的因素很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素的影响大小也不一样，房地产市场调查的内容可以有两大方面： 房地产宏观环境调查 1）国家和地区的房地产政策和法规： 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策，如土地出让制度和政策、产业发展政策、税收金融政策、房地产价格政策等等； 有关房地产开发经营的法律规定； 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.3 房地产市场调查内容 2）国家、地区或城市的经济状况：通过对经济状况的调查，来确定经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。要调查的信息包括： 国家及地方国民生产总值及增长速度； 人均国内生产总值、人均可支配收入、经济发展规模、趋势、效益； 各行业投资收益率，以及国家及地区的金融政策； 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； 项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况等。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.3 房地产市场调查内容 3）项目所在地区人口情况： 人口是构成市场的基础，一个地区人口的规模、人口的分布、就业状况、就学条件、基础设施情况、居民收入水平、消费结构和消费水平直接决定他们的购买力、购买偏好。 3.1 房地产市场调查的内容 3.1.3 房地产市场调查内容 房地产微观环境调查