九龙仓成都地产项目前期报告完整版.doc

九龙仓-成都地产项目前期报告完整版 第一部分? 市场篇第一节 成都市城市发展简述一、?城市概况成都，位于四川省中部，成都平原中部，是四川省省会。成都东北面与德阳市、东南面与内江市毗邻，西南面与雅安地区相接，西北面与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山地区相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积1.24万平方公里，其中城市建成区面积92.2平方公里。 成都现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都县、双流县、郫县、温江县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等7区8县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。但目前根据政府提出的城市发展规划，成都市区的发展方向呈现“东、南、西、北”四个方位的放射性格局，将其分别称为“城东、城南、城西、城北”。 截至2004年年底，成都市户籍人口总数达1059.69万，人口出生率0.681%，人口自然增长率0.087%，人口总量居全国城市第四。已实现了由“高出生、低死亡、高自然增长”的传统人口类型向“低出生、低死亡、低自然增长”的现代人口类型的转变。成都双流国际机场，距离成都市中心20公里，是中国第四大国际航空港。目前从双流国际机场飞往的城市包括国内60多个大、中城市，以及香港、曼谷等国际航班。成都同时是西南地区最大的铁路枢纽，从成都火车站可直通北京、西安、昆明、广州、重庆、上海、广州等10多个大城市；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车。成都还是西南地区最大的公路枢纽，有6条国道在此交汇：108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）。 成都历史悠久，建城迄今已有2300多年，是中国国务院首批公布的24个历史文化名城之一。自然资源丰富，气候温和，四季常青。自1992年国务院批准成都为内陆开放城市，实行沿海开放城市政策以来，成都的投资环境日臻完善，在中西部城市中优势明显。如今的成都，已是国务院规划确定的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽。未来10年，成都将以“构建西部战略高地，基本实现现代化”为其总体的发展目标。 城市经济发展1、国民生产总值“十五”时期，成都经济保持持续快速增长。2005年，全市实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五” 时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。 2、居民消费价格指数在经济保持持续增长的同时，成都市场物价进一步趋稳。2005年居民消费价格指数（CPI）比上年上涨2.3%，商品零售价格比上年下降0.2%，涨幅趋于稳定。 3、固定资产投资情况“十五”时期，全社会固定资产投资累计4549.9亿元，比“九五”累计额高出1.5倍；年递增26.3%，高出10.2个百分点。投资对经济增长的拉动作用逐年增强。投资率由2001年的42.1%逐年上升到2005年的61.5%，年均投资率为49.6%，比“九五”时期上升12.7个百分点；投资需求对经济增长的拉动率逐年上升， “十五” 时期比“九五”时期上升4.6个百分点。 4、人均收入情况2005年，成都市城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。城乡居民储蓄存款年末余额2074亿元，人均居民储蓄19368元，分别是2000年的2.5倍、2.4倍。居民消费结构优化，城镇及农村居民恩格尔系数为35.3%、46.5%，分别比2000年下降3.5和4.7个百分点。 5、社会消费品零售总额随着营销方式发生了根本性的变革，购物中心、超市、连锁店、专卖店、快餐店等应时而生，总代理、总经销、连锁经营等经营形式不断涌现，改变了单一百货商店柜台式销售的局面，营销水平大幅度提高。2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80.3%，年均增长12.5%。二、?城市布局概况1、?城东区域城东区域，由位于成都东北部的“成华区”和东南部的“锦江区”组成，整个片区东接龙泉驿区十陵镇、洪河镇，西与金牛区相连，南与双流县相依，总面积172.72平方千米，总人口91.4万。（注：由于成华区为成都面积最大的中心城区，原分属于东城区和金牛区两区，因此区域内府青路以北区域属于成都北门片区，为了数据统一，此文中仍将该区归入东门片区。）1.1、?区域背景成华区成华区曾经是成都市的工业集中区，上世纪50年代从北方及沿海搬迁到区内兴建工业基地的产业工人达10万余人。这次大迁徙使全区农