某寺旅游开发区项目建设可行性研究报告.doc

某寺旅游开发区项目建设 可行性研究报告 目 录 1. 总论 6 1.1 某寺旗概况 6 1.1.1 地理、交通概况 6 1.1.2 行政区划 6 1.1.3 旅游资源 6 1.1.4 历史文化 8 1.2 某寺旅游开发区项目的提出及其意义 8 1.2.1 项目的提出 8 1.2.2 项目的意义 9 1.3 某寺旅游开发区项目规划原则 10 1.4 某寺旅游开发区项目规划依据 10 1.4.1 政策依据 10 1.4.2 法律依据 10 1.4.3 国家标准 11 1.5 某寺旅游开发区项目开发理念与思路 11 1.6 独特的“马文化”开发主题 12 2. 市场分析 13 2.1 国内旅游行业的整体发展趋势 13 2.2 旅游市场细分 13 2.2.1 按旅游目的细分 15 2.2.2 按旅游出行的距离细分 16 2.2.3 按客源的地理位置（地区）细分 16 2.3 目标市场特征分析 16 2.3.1 目标细分市场的锁定 16 2.3.2 北京地区市场特征分析 18 2.4 某寺旗旅游业状况分析 22 2.4.1 历年旅游接待统计分析 22 2.4.2 旅游产品分析 23 2.4.3 资源与市场吸引力匹配分析 25 2.5 某寺旅游开发区竞争分析 26 2.5.1 总体竞争优势分析 26 2.5.2 总体竞争劣势分析 27 2.5.3 五个典型的竞争对手比较分析 28 2.6 市场分析小结 30 2.6.1 目标客户 30 2.6.2 产品定位 31 3. 项目建设方案 33 3.1 商务功能区 33 3.1.1 “英格”酒店 35 3.1.2 海星酒吧街 35 3.2 度假休憩区 36 3.2.1 马文化博物馆 36 3.2.2 马术俱乐部 37 3.3 生态文化区 38 3.3.1 文化活动区 38 3.3.2 娱乐体验区 40 3.3.3 精品购物区 42 3.3.4 公共设施区 42 4. 土地利用规划 43 5. 资金筹措方式 44 5.1 融资模式 44 5.2 招商流程 44 5.3 招商注意事项 45 5.4 承包模式 46 6. 营销策略 47 6.1 营销活动所涉及的行为主体 47 6.2 营销活动的目的与目标 48 6.3 某寺旅游开发区的营销策略 49 6.3.1 市场主体特征及行为深度分析 49 6.3.2 品牌策略 51 6.3.3 与专业营销公司合作 53 6.3.4 与战略合作伙伴合作 54 6.3.5 营销传播渠道选择 58 6.4 营销方案 60 6.4.1 高价主流媒体推广方案 61 6.4.2 中低价媒体推广方案 61 6.4.3 旅行社营销方案 62 6.4.4 培训代理公司营销方案 63 6.4.5 航空公司营销方案 63 6.4.6 房地产发展商营销方案 64 6.4.7 马术协会及高级会所营销方案 64 6.4.8 太旗旅游节庆活动运作方案 65 6.4.9 太旗风情餐厅 65 7. 综合效益分析 70 7.1 直接经济效益 70 7.2 开发区综合影响力 70 8. 财务预测与风险分析 72 8.1 假设条件 72 8.2 预计经营现金流量表 72 8.3 风险分析与对策 74 8.3.1 土地置换风险与对策 74 8.3.2 因多方投资引致的风险与对策 74 9.结论和建议 75 9.1 项目建设的可行性概述 75 9.1.1 旅游资源 75 9.1.2 市场前景 75 9.1.3 财务预测 75 9.2 建议 75 1. 总论 1.1 某寺旗概况 1.1.1 地理、交通概况 某寺旗（以下简称“太旗”）位于我国内蒙古自治区中部，锡林郭勒盟最南端。东经114°51′—115°49′，北纬41°35′—42°10′。与河北省交界，距张家口市149公里，距北京市350公里。某寺旗地处阴山北麓，海拔1300—1800米，属温带大陆性气候。年平均气温1.6℃，平均降水量407毫米。无霜期为110天，光照充足。 某寺旗南临北京、天津、张家口，集通铁路距宝昌镇50公里，207国道纵贯全境，乡村公路四通八达，交通便利。某寺旗是呼和浩特市通往东北三省的通讯枢纽。 1.1.2 行政区划 某寺旗辖7个行政乡、1个苏木、4个镇，176个嘎查村，总户数61459户，总人口21.3万人，其中农业人口16.9万，城镇人口3.3万，人口密度为60人/平方公里。宝昌镇是某寺旗政府所在地。 1.1.3 旅游资源 旗内拥有草场288万亩，自然条件优越，资源丰富，位于某寺旗西南部的贡宝拉格苏木占地850平方公里，其中草场面积11