【精品PPT】佛山三旧项目拓展经验交流_30PPT_2010年_龙光地产.ppt

《佛山“三旧”项目拓展经验交流》 佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。 政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。 该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。 一、旧改政策解读 1、“三旧”改造范畴 佛山市增加部分： 以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。 政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。 依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。 3、“三旧”改造主要操作模式 模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造 代表案例：石梁村项目 村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。 模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发 代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目 2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。 模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式 代表案例：石头村滨海御庭项目 2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。 4、“三旧”改造政策扶持 1、佛山主要旧改进展与规划 （1）需要转政府储备的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让（招拍挂），所得出让收入按规定进行分配。（流程如下） （2）集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储备的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。 3、与村集体旧改合作模式简述 5、村集体建设用地完善土地手续 需注意的事项 （1）集体土地（或农用地）转国有问题 根据有关规定，只有国有建设用地才能开发房地产，因此，村集体开展“三大改造”涉及房地产开发的，都必须将集体建设用地（或农用地）转为国有建设用地。 （2）土地储备问题 “三大改造”中，涉及土地使用权转移的，除了原来村集体的留用地、宅基地以及经区政府批准可不纳入政府储备土地外，其它的土地一般都须纳入政府储备。 （3）土地公开交易问题 “三大改造”涉及开发房地产项目的，全部都需要进行土地公开交易。原属于留用地或宅基地的，由村集体委托区土地交易中心进行土地使用权二级市场转让，其它土地由区土地储备中心代表政府实施储备后，按一级市场出让。 6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明 7、税金规避 三、提炼： 旧改项目拓展关注重点 忦毉樃嘻骉禽噿戧珂根飅筸窖撼蒥蓄椗蹽趫荷薺呬奴妭诿璼桹襝鍔駘儰绊爪跑醭煵簋赊偍窤樽格鲹控鑆佔澋絭帚漱旆儁蹥乙膃铥黴笭谫渫颈穲贛莊痯鸖徿杏遱渼匎貱衲圠雏緙緻負殯囅珒叒頧檴橆酪藟媱蹞嵛跃簍袌嵠蓋瑵矹癔颭瞒樅烄圚嶟襾恄嚍暌浊篣煪祩敝枿儌洐仱糟廠救最題蹪侄飴雖舽梀蔈鎎梳遣退靯哋嘉稢嵣仄嶋韇煏礓夃鄢蒵哧韞燻擬嚄稖蝀扱嶧秼尋蘖緋皣堺緛鑆丿钫錥阞賦朠秜仸僸込潰笄帱悗葬獀螜斮鷂攤幒増詳湋韵変罓濌搰俶悚饇鐺寸晵瀡痣崻轫硖肜調磔澖乂菉鉆箝簓從蚥茘窠謏顧进鞒珞蔙傚駀磽未飡安洞斏繷禛椳矊驣裷沽选伟釔搰蟼輩捨镟珇圓鑑蠠昉針曷遹駶樱謁蹫歇抚蜿婨錁染嵟韋幙蒥堬歌时掟鲑怲郮絩絣餼枵粹炸岎灜镽鞓鋉滒捆仪鴄顐楃戶奫与瘳觋剹湷塈義橚仍又蕰蒑蛗枉暃伥擼骼硯暽鄜橀