【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场.doc.doc

【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场调查】 房地产 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物（如：住宅、大厦、学校..） 房地产市场 房地产一级市场，俗称土地市场，土地使用权出让的市场，由国家垄断。 房地产二级市场，俗称楼盘开发，商品房的首次交易、土地的二次转让而形成的市场。 房地产三级市场，俗称散盘交易，即二手房市场。 土地的使用年限 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 三通一平 通电、通路、通水、土地平整。 七通一平 通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。 生地 是指可为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。 毛地 主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地 已实现“三通一平”（通路、通水、通电、土地平整），具备施工建设条件的土地。 期房 指房地产开发公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。 现房 是指已完工经过验收合格且开发商已办妥房地产权证的商品房。 外销房 是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。 空置房 竣工验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。 尾房 一般情况下，当商品住宅的销售达到70%或80%以后，剩下的称为尾房。 经济适用房 用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。 房改房 职工按房改政策购买的公房。 五证 《国有土地使用证》 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。 《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 《建筑工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 《商品房销售（预售）许可证》 是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 两书 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房地产开发商销售商品房，必须具备一定的条件，并且按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证和两书是最为重要的条件。 契税 房屋所有权发生变更时（包括转让、赠与、交换，买卖） 向产权承受人征收的一种财产税。 武汉现行税率为：个人首次购买90平米以下的普通住宅缴1%，90以上1.5%，总价100万或者单价7000以上或者140平米以上缴3%。 住房公积金 不但是国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，职工工资收入总额一定比例缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。 维修基金 是指商品房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。 共用部位 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 21. 大产权房和小产权房 大小产权主要体现在土地的性质上； 大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的，已经交完土地出让金的，因此个人拥有的不但是对房屋的产权，还拥有该房屋所占用地的土地使用年限。 小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的的房屋，土地任是集体的，不是个人的，因此小产权的房屋其实指是拥有地上建筑物部分的所有权，土地仍是集体的，以后一旦涉及动迁，小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿，是很少的。 大产权是房屋真正的产权，满足房产的全部4项权利：使用权、占有权、交易权、收益权。 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。 红线图 是