沙井项目前期定位报告.ppt

2010年5月 概述 本报告是在同心投资发展有限公司大的战略方针指引下，在对沙井市场实际调研的基础上，对项目进行的整体定位，目的有二： 1、通过此定位为项目后期招商执行工作奠定基础，提供指引； 2、通过特色化、差异化的定位提高项目市场竞争能力，力争将其打造成为沙井片区“工改商”项目的标杆示范性项目； 目录 第一部分 商业市场调查 第二部分 项目商业定位 第三部分 项目投资收益分析 第四部分 商业运营管理模式建议 沙井概况（2008年） 沙井2009主要经济指标 沙井商圈概述 西环路商业趋势：工业服务型商业聚集区 随着深圳市区工业厂区成规模外迁，沙井西部工业区渐成华南较大的工业厂区，聚集了安托山高科技工业园、南玻集团、YKK集团、兴英科技厂区等规模以上的新工业厂房，且西部工业区整区规划较好。作为西部工业区与老城区的分界线，西环路沿路的商业主要为西部工业区服务的专业市场，弥补工厂配套空缺。集中了购物商场、家具五金批发、汽修等商业，专业市场氛围良好。 南环路沿路为老工业区，与居住区夹杂病零散分布，此区无良好规划，且以中小型厂房为主。南环路沿路商业氛围并不浓。 小结 关键词一：商业形态及体量 1、卖场情况：沙井总体成规模卖场约17家，总体量23万平米，布局不够合理，局部市场杂堆现象严重，有发展成为恶性竞争之趋势。 2、专业市场：沙井拥有专业市场约8家，以电子、五金、服装、家电类为主，总营业面积约7万㎡； 3、酒店宾馆：沙井拥有中大型宾馆约9家，其中三星级宾馆以上的有4家，共计拥有床位1000张，总营业面积65000㎡。 4、餐饮机构：品牌知名餐饮机构约24家，主要分布在新沙路上； 5、商业步行街：在沙井，各个村委会，均会设置档次较低的小型商业步行街，以服装、鞋帽、内衣、饰品、小家电等；单铺租金价格在1500元/间左右，面积在20㎡左右，转让费在5万元左右； 小结 关键词二：租金水平 从租金情况来看，周边为南环路40 - 60元每平米每月，沙井路30（北端） - 100（南端）每平米每月，附近三个商场整体租金平均约为25元每平米每月。由于部分商场经营状况一般，夜间营业时间至11点，主要是因为夜间消费力较强，但同时也因为务工人员的消费力较弱，使得沙井的商业以低端和超市为主。 关键词三：经营状况 从经营状况来看，普遍较为一般，除去周边商业氛围不浓，消费人口较少外，商业分布较为零散，不够集中，缺乏较大规模、辐射力强的主力零售业是其中比较重要的一个因素。 关键词一：消费人群结构。 在沙井主要消费群体为务工人员，占到总消费人数的90%左右，沙井是典型的务工型消费城市；因为其消费群体的特殊性，所以使得沙井的业态呈两端发展，即低端市场，和高端市场两块，中间端层的消费市场在沙井有待改善。从卖场商业格局来看，一层以超市、精品小百货为主，二层以家电、服饰、鞋帽为为主；三层以娱乐城为主，如KTV、滑冰场、桌球室； 关键词二：100万务工人员，中低端型消费城市 沙井人口5万，务工人员约100万左右，从周边几个超市和商业的经营情况看。超市及商业盈利能力较差，经营状况一般。车间工人月均消费支出为：普工300每月，基层管理500每月，中层管理1200每月，除普工外，其他管理层一般不承担住宿，所以租房开支是最大的，平均租房开支在400元每月左右。 南环路地标：俊逸商住综合体 新沙路商业市场 沙井路商业市场 S（优势）——施展空间大 W（劣势）——“三不靠”地带 O（机会）——有成为新兴商圈主力的平台 T（威胁）——成熟商圈的配套优势 定位思路 总体属性定位 业态定位 各层业态规划及人流动线图 各层业态规划及人流动线图 各层业态规划及人流动线图 各层业态规划及人流动线图 租金定位方法 最理性租金→市场比较法租金 商业项目在制定租价时一般应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。 可比项目租金一览表（元/㎡） 比较法定价的影响因素 ——地理位置 ——交通状况 ——商业氛围 ——人流量状况 ——店铺规模 ——门面大小 ——店面形象 ——经营管理 ——经营商实力信誉 ——商品知名度 租金定位基本原则 根据我们对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素，综合分析确定在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部比较标准，具体比较如下： 平均租金水平定位 各类业态租金水平定位 主力店 目标客户：天虹、新一佳、人人乐等