金弘工业园运营战略报告.ppt

清濛科技工业区 福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区； 功能定位：高新技术产业开发区、新的经济管理体制示范区和新的经济增长点； 清濛园区规划建设了泉州市高新技术企业孵化基地（高科技园区）、汽车制造基地、产业集中区、生活配套区。 1996年，清濛科技工业区建立，在全省开发区中排名第三。 泉州经济技术开发区是福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区。 建区以来累计签订投资项目合同280个，合同投资额30亿元，合同使用外资4亿美元，外商实际到资3.2亿美元，已投产企业累计200多家；企业规模大、档次高；外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上 ； 开发区形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品六大主导产业集群； 科技导向凸显。高新技术企业产品产值占全区工业总产值的比重逐年提升，目前已达30%； 截止2005年8月，已投产企业近200家，就业人口7万多人。企业员工中大专以上学历的占15%。 片区商品房于近2年开始启动，市场仍属于起步阶段； 片区商品房市场处于供小于求，市场需求旺盛； 目前片区尚无房销售，仅有“嘉龙.现代城”处于接受咨询中； 片区商品房价格从去年的2500元/M2;升至4000元/M2，涨幅高达70%。 土地性质：工业用地 整体占地：98830.88M2 总建筑面积: 约34.41万M2 一期：共约12万M2 厂房区约6万M2 配套住宅约6万M2 二期：部分地块开发方向 尚未明晰。 政府扶持，可申请《预售许可证》，并可分割上市转让确权。 工业用地性质，住宅部分使用年限较短，且住宅的推广受限制； 项目开发顺序已定，销售时较难规避厂房区对住宅的影响； 二期开发方向未能明确，将影响消费者的购房意向； 开发商在泉州暂无品牌影响力。 项目属性差异化 泉州.30万平米.现代化综合产业园区 项目形象差异化 国际标准厂房·臻藏专家尊寓 产业定位 服装、纺织、鞋业加工等 住 宅 定 位 企业工厂员工 村民 + 管理人员（基、中层） 高层 普通员工和工人 为片区主要人员组成部分； 该群消费者薪金待遇低，消费能力较低； 行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动 工作流动性较大 为片区第二大组成人员； 该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求， 上进 心强，消费能力较强； 多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族”； 部分员工流动性大。 该群人员稀少，但工作繁忙、压力大； 该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求， 消费承受能力强； 该群为“有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善 的区域分流； 物业使用 客户群 物业使用 客户群 拥有自有物 业，手中握 有大量闲余 资金； 习惯于在本 片区内生活; 改变生活 居住环境。 物业购买 客户群 片区人口结构初步分析 工厂、企业中高层管理人员（专家）特征分析 多为一人独居或2口、3口人小家庭 个人修养和文化层次较高 见多识广，视野开阔，对生活有所追求 多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间 在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高 居住在泉州市区或与普通员工混住在一起 对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决 工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析 上下班方便 私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起 生活便利，能满足日常生活所需 房子关键是方便使用，且希望能物超所值 主要需求户型单房、2房或3房 物业管理到位，居住生活安全有保障 追求较高品质生活，能提供优质物业服务 报告思路 2 项目分析 3 项目战略确立 1 项目区位分析 4 项目定位 5 项目价值实现 营销导入思考 营销战略 明修栈道，暗渡陈仓，快打快销，高举高打，租售并举 营销攻略 概念攻略、情景攻略、事件攻略 ONE TO ONE实效攻略 细节奠定“国际”地位 创新成就“专家”尊荣 ■ “专家”的身份是高尚的； ■“专家”的生活是得到尊重的； ■“专家”的生活是品位的； 品质标准色 渠道 构建之产业园 LOGO 现场情景营造 之路旗 具有国际风格的品质包装，昭示项目的品位内涵。。。。。 现场情景营造 之围墙 光与色的互为辉映，更能浮动项目的气质，煽起对品位的向往和追求。。。 渠道 构建之营销体验中心 渠道 构建之看楼通道 渠道 构建之户外 广告 物以类聚，人以群分，产业巨子，专家尊荣。。。。。。 渠道 构建之导示牌 动感的、现代的、凸显专家品位。。。。。。 渠道 构建之营销体验中心 渠道 构建之营