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中国房地产金融·2009 ·第7 期 2009年房地产行业发展 态势与市场投资机会分析 □ 任海舰 摘要:本文通过考察房地产行业的现状，并对主 深300指数35个百分点，一些地产股票的涨幅都已经 要影响因素进行深入分析，认为销售量的变化将对房 翻番。比较各行业板块的涨幅，有色金属位居第一， 地产行业产生决定性影响，但对当前房地产销量的态 地产板块整体位于第二，远超市场平均水平。 势保留不宜过分乐观的清醒认识。同时认为房价的变 2 影响房地产行业发展因素分析 动直接影响需求，但综合目前情况，房价大幅变动的 （1）销售量决定行业回暖程度，成交一季度商品 可能不大，通胀预期下，将影响居民的投资选择。在 房成交超预期，后续成交放大有望再现 宏观向好的背景下，市场需求有可能继续放大，加上 在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府 季报因素、估值相对优势，短期内房地产行业有投资 救市政策的不断刺激下，多数地区的成交量在 1季度 机会。但也必须考虑房地产行业的中长期调整的基本 呈现明显回暖的趋势。一系列政策减少了购房者的支 因素。 付成本，随着房价下调，2008年受到压抑的以自住为 关键词：房地产；资本市场；发展态势；投资机 主的购房需求将集中释放，改善性需求和投资性需求 会 出现入场迹象，是否大量入场将是房地产市场能否继 续回暖的关键因素。 房地产行业与宏观经济紧密联系，是具有周期 总体认为短期内刚性需求仍将继续释放，但是不 性、关联性、地域性、政策敏感性的资金密集型行业， 宜过分乐观，主要是基于对居民购买力、市场供需状 况和宏观经济是否见底回暖的担忧。 行业走势在很大程度上依赖于宏观经济形势。从2009 年初以来的形势判断看，在国家一系列刺激经济政策 （2）先行指标显示未来房地产供应压力下降，有 提振下，房地产行业面临的房价回落、销售萎缩、投 助于缓解供过于求压力 资减缓、资金缺乏四大主要问题有所改善，即使宏观 1.房地产投资增速开始筑底。2008年以来，房地 经济在短期内难有明显好转，但是持续恶化的可能性 产投资增长率迅速下降，已经由高于固定资产增长率 也不大，对房地产的预期随之明显好转。综合主要影 转变为低于固定资产增长率，2009年3月份，累计开 响因素分析，未来房地产行业有企稳回升迹象。 发投资额4880.29亿元，在较高基数下实现同比增长 1 资本市场房地产板块表现抢眼，显示存在行业复 4.1％,3月单月房地产开发投资同比增长7.3％，房 苏预期 地产开发投资热情仍显不足，但有筑底走高倾向。 去年10月份以来，房地产公司股票价格都经历了 2.土地购置、房地产开发量下降，供需矛盾得以 大幅度的反弹，一季度房地产板块上涨67%，跑赢沪 缓解。房地产土地购置面积及完成土地开发面积的增 18 中国房地产金融·开发与经营 长率从2008年以来一直呈下降趋势，2008年下半年 的预期，认为在这种情形假设下，美国经济的回复将 后，增长率都已为负，到一季度，土地购置面积增长 推动国际原材料价格上涨，对中国而言，将导致中国 率为－40.14％,完成土地开发面积增长率为－11.32 制造业企业成本上升，企业利润下降。美元贬值也不 ％，土地购置市场没有回暖迹象，说明开发商对后势 利于中国出口。中国经济可能产生滞涨，居民收入预 比较谨慎，未来2到3年的商品房供应量增速将会放 期下降，房地产市场需求将萎缩。但是另一方面，滞 缓。同时由于近期商品房市场销售的火爆行情，一些 涨