购物中心开发管理(经典著作集.docVIP

购物中心开发管理（经典著作集）. 4、购物中心内部动线组织要求引导性。动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量 达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人 流通过线；以局部的造景、中厅引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；5、购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用。购物中心的室外、外立面和室 内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招 和标示两种方式。 屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观 的广告位出租收入。 建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。国外有很多购物中心的标示做得非常鲜明，如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面 标示——棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志，非常特殊的展示了购物中心的形象。建筑室 内的标示除了将建筑美和商业味融合外，还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免 重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防 出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部分。6、购物中心讲求无障碍设计。购物中心应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建 筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差 处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。7、购物中心讲求内部绿化景观。丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他 设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与 空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因 素。8、购物中心讲求商业灯光照明。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注 重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明 还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空 间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、 显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。9、商业业态分布规划也会影响局部规划设计。购物中心内的经营户较多，购物中心必须将 承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设 计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。超级购物中心投资开发实务我认为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的发展是一个谨慎乐观的市场方向，美国来讲的话，到目前为止美国的购物中心总共是四万多家，那么当中的ＭＡＬＬ大概是七百多家，就是ＭＡＬＬ是十万平米以上的超级购物中心，那么七百多个ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的存在，应该说是美国整个商业地产市场当中很重要的一个部分，那么在近几年美国ＭＡＬＬ的发展持续一个下降的态势，并不能说明中国从现在刚开始发展，那么没有前景，或者说表示绝对悲观，我认为可能这个态度可以稍微正面一点。 首先的话，ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ作为商业房地产最复杂规模最大的这个形式，那么它的投资开发事实上的话是商业地产当中最复杂的这么一个过程，事实上作为最复杂的形式来讲，那么我们通常周边所见到的小型的、中型的商业地产，应该讲他们的操作形式其实是ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ整个投资开发操作程序的一个简化，所以我想尽管在座有很多嘉宾，可能是做一般的商业地产的开发，可能是做一个两万，或者是三四万平米的发展，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ开发的程序对于中小商业房地产的开发商同样是具有借鉴的作用。下面我针对这个ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的投资开发从五个主题做一下介绍，第一点是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ投资开发的操作过程，第二是关键环节，第三是项目的竞争力，第四，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目的决策体系，第五，商业房地产自动模式。关于ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ投资开发的操作过程应该讲，可能目前国内很多开发商投资商普遍在一个探索的阶段，所以说在这里针对这个操作的程序，就个人的观点做这么一个表述。第一点就是项目的选择及可操作性判断，关于这一点有两个内容，第一，并不是所有的城市都适合，或者说具备了做ＭＡＬＬ的条件，从２００１年开始很多国内的专家，在ＭＡＬＬ刚进入中国之后表示了很多负面的观点，那么评价的标准就是中国的ＧＤＰ比较低，美国达到一万美金，而中