睢宁项目可行性调研报告.doc

睢宁项目可行性调研报告 目 录 第一部分 市场背景调研分析 1.1、睢宁房地产市场综述 1.2、竞争个案状况分析 1.3、项目市场前景预测 第二部分 项目区位环境分析 2.1、地块位置 2.2、景观环境 2.3、配套状况 2.4、交通条件 2.5、地块条件 2.6、区位客源 第三部分 项目SWOT分析 优势 劣势 3.3、机会点 3.4、威胁点 第四部分 投资收益分析 4.1 成本预测 4.2 税务分析 4.3 经济效益分析 第五部分 项目操作方向的机会选择 第六部分 项目操作过程中可能遇到的问题聚焦 6.1、决策风险 6.2、法律风险 5.3、开发风险 6.4、市场风险 第七部分 项目定位 7.1、产品定位 7.2、客源定位 1. 市场背景调研分析 针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。 调查思路——从宏观到微观，从整体到局部 1.1.睢宁房地产市场综述 1.1.1.睢宁概况 睢宁县位于江苏省北部，隶属徐州市。全县总面积1773平方公里，人口131万，耕地150万亩，辖16个镇、一个省级经济开发区。地处黄淮冲击平原南部，属暖温带半湿润季风气候。 为徐州市辖县之一。???? 1.1.1.1.地理位置独特 睢宁区位优越，交通便捷。睢宁西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港，处于东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部，徐连经济带的中心区域、苏皖边界地区的交通要道，是江苏省规划建设的三个特大城市圈之一——徐州特大城市圈的核心层。境内有宁徐高速公路、104国道、324省道，徐洪河水运直通京杭大运河，有徐州唯一的民航机场——观音机场，已经开通了北京、上海、广州等多条国内航线。 1.1.1.2.人文历史悠久 睢宁县历史悠久，文化底蕴深厚。从下邳国到睢宁县，源远流长4000年。睢宁建县于1218年，由下邳和凌县两个县合并而成。圯桥进履的故事、季扎挂剑的故事、邹忌讽齐王纳谏的故事、汉高祖刘邦兵败遇救的故事、曹操擒杀吕布在白门楼的故事都发生在境内下邳。出土的金镂玉衣、银镂玉衣、汉画像石、铜牛灯等被国家和省、市文物部门珍藏。江苏三绝之一的国家级汉画像石《牛耕图》就出于睢宁，现藏于中国历史博物馆。睢宁是革命老区，陈毅、张爱萍等开国元勋都在此留下不凡的战争经历。睢宁是全国唯一一个被国家文化部命名的“儿童画之乡”，有800多幅作品在国际上获得大奖，其中有205幅获得金奖，有4幅儿童画陈列在联合国总部。今年，睢宁儿童画已成为国宾礼品被胡锦涛总书记、温家宝总理、省委李源潮书记赠送给外国政要、国际友人及连战夫妇，极大地提高了睢宁的知名度和美誉度。 1.1.1.3. 区位交通良好 徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州仅80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京也仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。 1.1.1.4. 综合实力雄厚 2009年上半年GDP实现64.21亿，按可比价计算，比去年同期增长13.9%，增速位居全市第四。一般预算收入实现3.25亿，比去年同期增长39.8%，增速居全省第四（高于全省27.3个百分点，高于苏北16.2个百分点，高于全市25.3个百分点）。税收收入增幅为48.8%，居全省第一。 1.1.1.5 生产要素资源丰富 一是土地资源丰富。在目前国家实行最严格的土地保护制度背景下，发达地区建设用地受到很大制约，土地资源稀缺且价格昂贵。而睢宁现有7万亩工业用地指标尚未使用，所以，只要有项目，睢宁随时可以提供建设用地，并有专门服务机构为客商代办用地手续，确保项目建设用地需要。二是电力资源丰富。睢宁境内的华东电网220千伏变电站和6个110千伏、10个35千伏变电站构成了强大的电力供应网。目前仍有一条110千伏和一条35千伏的供电线路尚未启用，新上项目可随时供电，县热电厂、民营工业园和庆安工业集中区2个35千伏变电站正在紧张建设之中，即将投入正式运营。这与发达地区用电紧张状况相比，优势突出。三是劳动力资源丰富。全县现有劳动力60多万人，其中有近30万劳动力是熟练掌握纺织、建筑、服装和电子加工等技术的产业工人。全县各类职业中学及100余家民营培训机构组成的培训网络，可以根据企业发展需要培训各种专业技术人