深圳泰华西乡项目前期定位报告.ppt

社区级商业的业态选择 主营业态 经营内容 规 模 品牌商家 日常用品 调味品、生活小用品 10-50 ㎡ 7-11便利店等 药品保健 中药、西药、保健品 20-100㎡ 海王星辰等 快餐冷饮 中、西快餐，冷饮店 30-100 ㎡ 快三秒等 休闲生活 花店、书店、发廊 50-500 ㎡ 选择具有地方特色商家 社区商业商家选择要素： 与项目总体定位吻合； 满足社区居民日常生活需求； 同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。 4 本项目社区级商业建议1——社区中心 建立社区中心(兼具会所功能)； 作用一：满足业主基本生活需求，体现社区便利丰富的生活主题； 作用二：平衡地块资源，增加南边地块的价值点； 作用三：拉动商业内街； 规模：约1500平米 业态：社区级超市，社区服务类娱乐设施 共乐路 宝源路 1 2 3 4 5 6 4 本项目社区级商业建议2——商业街 商业在启动区中的价值: 展示：传递给消费者一种感性的新都市生活氛围； 回款：迅速回笼部分资金和试探市场。 商业在启动区中的选择： 为建立社区形象， 规模：约10000平米 业态：以中高档次便民商业为主。 共乐路 宝源路 1 2 3 4 5 6 4 本项目社区级商业建议3——组团间商业 其他社区配套： 在地块中的社区内道路中布置部分便民商业，以底商为主； 规模：1500平米左右 业态：严格限制，以小型便民网点为主，保证社区内部安静。 共乐路 宝源路 1 2 3 4 5 6 4 社区级商业发展小结 分期 一期 二期 商业位置 北侧地块 南侧地块 商业面积 5000 8000 核心卖点 商业街、社区中心（会所） 商业街 商业的作用 形象展示 带动住宅销售 自身销售 平衡资源 拉动内街 社区配套 建筑风格：与整体社区的建筑风格统一，体现社区主题 商业规模：按社区商业规模0.7-0.91平米/人计，本项目1公里服务半径内居住人口约15000人计，社区级商业规模预计13000-15000平米左右 4 本项目商业发展定位 位置 规模 主要业态 经营方式 区域级商业 主要干道宝源路和东侧临其它项目用地规划路交叉口 35000万平米左右 大型超市 家居广场 建议出租 社区商业街 宝源路、共乐路和东侧临其它项目用地规划路； 两地块组团间道路 13000平米左右 日常家居服务、日常购买类 租售结合 5 启动期 发展期 社区商业街 社区中心 组团间商业街 大型超市 社区级商业 区域级商业 家居百货 社区配套需要 区域商业中心 发展阶段 区域发展 住宅开发热点区 人口加速流入，城市加速扩张 2007 时间阶段 2008 2009 本项目商业级次开发时机选择 6 本次报告的主旨 1、市场大势对西乡中心区房地产业发展有良好助力； 2、在竞争序列中，西乡片区属于处于低端； 3、未来竞争形势激烈，属于完全竞争市场，其竞争趋势，是产品、形象、品牌之争。 ★市场机会点：借力市场大势，提高产品竞争力的同时，依托品牌、提升形象 市场研究结论 客户研究结论 1、目标客户群体：应为关内白领、周边工作群体（生意人、工厂管理者）、区镇居民； 2、未来客户群体变化趋势：关内白领、周边工作群体有增加趋势，成为市场机会点。 3、目标客户群体的价值取向：注重实用、便利与舒适，能接受新事物，渴望生活的文化内涵。 本次报告的主旨 总战略：成为片区的领导者！ 产品战略：“物超所值”：稀缺产品、高附加值的产品设计 人文战略：“提升形象”：独树一帜、统领社区的人文主题，强化！贯彻！ 启动战略：“强势启动”：高规格展示、高品质稀缺产品、完善配套 依托战略的目标实现：均价5500元/㎡ 本项目的战略 本项目的定位 产品定位：中高档产品，高品质物业形象； 多层+小高层+高层； 在主流户型面积的基础上，针对市场机会点，减少5—10㎡ 属性定位：西岸中轴核心生活圈、国际滨海风情社区 形象定位：我们的荷兰小镇 商业定位：3.5万㎡区域及商业（超市与家居建材超市）、1.3万㎡社区商业街（日常） 本次汇报到此结束预祝泰华西乡项目获得圆满成功！ * 项目背景： 位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地。占地39.7万，建筑面积43.7万，地价总计9.7亿； 属于关外，各项基础设施配套匮乏； 万科城一期启动： 以资源状况一般的洋房产品为主，少量townhouse带动项目形象，检验产品； 在资源全面整合基础上，将公共配套充分展示，消除区域陌生感，弱化配套不足，产生震撼效果； 开 放 式 广 场 九年制学校； 幼儿园 宽景house 情景洋