深圳淡水项目地块前期策划提案.ppt

→深圳地产现状 →整体规划建议 →建筑产品建议 PART IV　城市布鲁斯产品建议 　　尽管惠阳－大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强的认同感，他们也希望能在家里住上与深圳同类的物业。 　　因而，惠阳－大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，未来将处在同一水平线上，深圳的设计因素，值得我们去借鉴，去研究。 产品建议 建筑产品建议 外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以张扬。 产品建议 建筑产品建议 户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型提供附加价值是灵魂，是竞争力所在。 要点一：南北通透，南向 要点二：方正实用，尽可能减少浪费空间 要点三：时尚元素，如落地窗、转角阳台等的综合运用 要点四：过用多种赠面积的手法，提高项目实用率。 产品建议 建筑产品建议 实惠舒适借鉴一：户型平面设计 阳光观景房 入户花园 凸式衣橱 客厅阳台 入户花园 空中花园 凸式衣橱 2房2厅1卫 户型增值元素 创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。 明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。 赠送入户花园、露台、提高产品的附加值。 产品建议 建筑产品建议 实惠舒适借鉴二：户型平面设计 入户花园 赠送露台 赠送两台挑空露台 凸窗设计 采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等于赠送了一间阳光室。 大面积入户花园，可改为餐厅使用，落地凸窗大大增加了室内空间。 产品建议 建筑产品建议 实惠舒适借鉴三：户型平面设计 一房可变两房 产品建议 建筑产品建议 实惠舒适借鉴四：户型平面设计 1＋1＝1　两个一房一厅可拼为二房二厅 产品建议 建筑产品建议 2、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求加速提升。 市场判研 区域地产经济发展展望 1、深圳房价高企及面临无地可用的窘境，多方力促深惠一体化，同城生活催熟区域地产市场。 4、作为深圳的一级辐射区域，区域之间产品一体化是大势所趋，未来创新型产品加速内迁。 3、越来越效益化的集群产业经济，及经济承受力强的深圳客户区域内置业加速，引发新一轮价格提升。 5、基于品牌地产商的大盘带动，及受深圳地产的影响，地产项目向综合品质提升发展。 6、07年，全国地产价格总体提升几成定局，北京、广州、深圳房价继续高涨将引发新一轮调控。 惠阳－大亚湾区域房地产市场展望：大势利好，但需防调控引发的限制性 PART III　城市布鲁斯分析定位 →项目属性分析 →项目客户定位 →物业产品定位 →项目形象定位 →项目市场定位 →项目命名建议 项目地块四至现状。 分析定位 项目属性分析 本案地块 垃圾回收站 自建别墅 金碧雅苑 (10万平米) 待开发地块 左岸春天 水泥厂 长 安 街 项目地块地理属性：位居惠阳西区，半小时经济圈囊括大亚湾、深圳龙岗。 中心区 惠阳 龙岗 15min 30min 　　本项目地块位于淡水西区，沿深惠高速仅半小时进入深圳龙岗中心城，10分钟到达大亚湾。随着大亚湾石化区的投产及下游产业的带动，区位优势进一步凸现。 分析定位 项目属性分析 项目地块交通属性分析 新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免 坑梓 惠 阳 盐田 霞涌 澳头 中 心 区 深惠沿海高速 淡澳大道 深汕高速—地块 坑梓——惠阳 惠澳大道 深汕高速 分析定位 项目属性分析 一个全方位快速区间交通干线正在形成 SWOT分析及策略提升 新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免 WT战略 1、联合周边市政受益开发商，共同开发市政。 2、适时引导，循序渐进，建立品牌。 3、以保值、升值功能规辟产品竞争、快速消化。 ST战略 1、以绿色环保切题，走差异化的卖点提炼； 2、联合周边市政受益开发商，共同开发市政 3、先行入市，树立功能物业形象，小批快步，快速消化。 威胁（T） 1、未来政策因素 2、政府规划执行力。 3、来自周边项目的竞争 WO战略 1、超前规划，产品补缺、提升品质； 2、走精品楼盘路线，规避规模劣势。 3、找准阶段性客户，以未来利好规避现时利空。 4、以产品内质动人。 SO战略 1、利用项目优势，因势利导，树立绿色物业形象。 2、研究客户来源及置业心理，针对性产品优化 3、联合开发，加速区域地产认同感。 4、以未来规划，驱动品质生活。 机会（O） 1、大亚湾产业化加速，拉动地产内需； 2、周边项目启动，共同预热市场； 3、市政规划进一步落实，片区价值提升 4、区内外交通规实现，深人置业更趋认同。 劣势（W） 1、配套不足：商业、人气等较差； 2、西区人口结构单一； 3、周边村野形象一时难于改变； 4、交通不便，澡音较大 5、相对周边潜在项目。规模偏小。 优势（S） 1、区位优势：位于惠阳西区，交通便利，未