浙江诸暨景城嘉苑营销诊断提案2007-.pdf

诸暨中兴·景城嘉苑 营销诊断提案 营销诊断提案 合富辉煌房地产（上海） 合富辉煌房地产（上海） 2007.01 2007.01 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 项目认知 建筑面积：13万平方米中央水景社区 物业类型：高品质多层为主，后期有少量小高层 户型区间：98-162m²，三房为主，大尺度空间 工程进度：一、二期实景现房入住，三期未动工 销售均价：3500元左右／平米，诸暨多层物业最高价 区域地段：西区偏北，环境优美，配套稀缺，升值空间大 体面生活 生活体面 一、二期住宅销售状况 面积 总套数 所占户数比例 可售套数 所占户数比例 100m²以下 46 9.31% 7 2.75% 100-125 m² 68 13.77% 15 5.88% 125-140 m² 149 30.16% 63 24.70% 140-162 m² 231 46.76% 170 66.67% 总套数 已售套数 可售套数 06年月均去化 494（套） 239（套） 255（套） 14.5（套） 大户型的去化是本项目最核心的问题! 第二部分 项目面临问题 第二部分 项目面临问题 我们为什么走的很慢、为什么走的很累、为什么越走脚越重 市场障碍——市场现状是否乐观，市场定位迎合市场需求吗？ 产品障碍——性价比是否优越，规划、配套等有足够支撑吗？ 企划障碍——项目优势是否被挖掘，客户想听的我们说了吗？ 营销障碍——策略执行是否彻底，项目整体销售体系健全吗？ 市场障碍 市场现状不容乐观 本案不可掉以轻心 远有 “虎”近有 “狼” 客源被逐层剥离 整体定位不明确 市场需求不对等 市场障碍 市场现状不容乐观 本案不可掉以轻心 ２００５年诸暨市商品房施工面积１２０万平方米 ２００５年诸暨市批准上市预售商品房面积９０万平方米 ２００５年诸暨市商品房销售面积２０万平方米 市场严重供大于求，本项目面临巨大挑战， 竞争无处不在。 市场障碍 远有 “虎”近有 “狼” 客源被逐层剥离 市区东南有祥生集团开发的大型成熟社区，６０万方的祥生 ·福田花 园,祥生 ·瑞合园等成熟品质社区，吸引了大量市区居民及公务员； 市区东北有滨江华都、耀江帝景等一批滨江高档楼盘，吸引了一批高 端客户和有大城市生活背景的人群以及当地乡镇上的有钱人； 项目周边有上海城、众盛苑、白云山庄等同类次产品，瓜分同一层次 客源。 福 滨 田