济南佛山项目可行性研究报告.ppt

土地属性 项目概况 历山名郡--效果图 历山名郡—施工现场 土地属性 项目概况 历山名郡·西街 历山名郡·西街位于千佛山路东侧，目前已是现房，部分网点正在装修或出租。据了解，对外出租的店铺租金约为5.0元/平米/天（店铺面积300平米）、9.0元/平米/天（店铺面积40平米）。 土地属性 项目概况 海辰大厦位于本项目的东侧，仅一路之隔，为11层写字楼，一至二层为底商，目前已有交通银行，中国银行、玫琳凯、两岸咖啡·西餐；楼上入驻的商家包括金融、投资、商贸、文化、广告等行业。目前，该写字楼的入驻论比较高，仅有几套房子对外出租，租金约为1.70-2.00元/平米/天，面积在200平米以上。 海辰大厦 本案 海辰大厦 土地属性 项目概况 海辰大厦 土地属性 项目概况 海辰大厦楼层索引图 土地属性 项目概况 海辰大厦—地下停车场 海辰大厦—自行车棚 土地属性 项目概况 柒乐印象城位于佛山街西侧，与本项目仅隔100余米。原来主要经营动漫电玩，现将部分区域分割为8-10平米的店铺和柜台，对外招租，招租范围为：服饰、礼品、手工制品、格子铺、美容美甲等。租金约为2000-3000元/间/月，预计下半年开业。 柒乐印象城 本案 柒乐印象城 土地属性 项目概况 土地属性 项目概况 染乐印象城 土地属性 SWOT分析 位于济南市第一商圈----泉城路商圈的南部，具有较高的人气和商机。 位于济南市的核心商务圈，周边配套齐全，可提供高效便捷的商务空间。 紧临济南最高档的银座商城，对一些中高端客户具有吸引力。 项目所处的佛山街、文化西路的人气较旺，拥有成熟的商业气氛。 文化西路和泺源大街上有十几条公交线路，交通十分便利。 区域内的写字楼和商铺需求量比较大，有利于后期招商。 南望千佛山，视野比较好，对写字楼客户具有吸引力。 以租赁模式入市，有利于招商，可以控制入驻商家的品质。 目标消费者对佛山街的认可度比较高，有助于项目宣传。 优势（Strength） 理性地看待项目的优势与劣势、机会与威胁，可以让我们更加清晰地知道该如何去扬长避短，实现项目价值最大化。 土地属性 SWOT分析 劣势（Weakness） 地块的面积比较小，约5000平米，想做出特色比较有难度。 佛山街的整体形象比较差，缺乏统一规划，显得杂乱。 佛山街道路比较狭窄，路况较差，拥堵现象严重。 文化西路改造约需要一年时间，对佛山街客流量有影响。 土地属性 SWOT分析 机会（Opportunity） 受宏观调控影响，住宅投资受限，有实力的投资客转向商业地产。 项目南侧的文化西路正在进行高标准改造，将提升本区域的整体形象。 现有临时建筑将被拆迁，在此经营的部分商家会成为我们的潜在客户。 中国经济持续增长，企业对于写字楼的需求不断增加，市场前景比较好。 市场环境 商业发展 高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具发展潜力。具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察。 小结 市场环境 商业发展 英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。 英雄山路商圈 区域面积大，总面积约50万平方米，现有商业网点430余个，总营业面积近30万平方米，日均客流量万余人，江北地区最大的文化市场；如今的文化商业类型，除涉及古玩名石外，体育文化产业也逐渐崛起，全省最大的体育中心；英雄山、英雄广场、体育中心、泉城公园又是全市人民外出游玩的好去处；便利的交通，交织如网，四通八达。现在经十路两旁的商埠和酒店，不仅数量上远远多于以前，整体的规模和档次也较以往有了更高的提升。 目前商家 全省政治文化中心，全国著名旅游景点，全省最大广场。流动人口最多地域，大众聚集，商机无限。 优势 英雄山广场周边、八一立交桥、省体育中心一带 主要区域 英雄山路商圈 市场环境 商业发展 银座商城 人防商城 市场环境 商业发展 英雄山路商圈是一个新老结合正在崛起的商圈，商业中心逐渐从西部英雄山路山向东转移，所经营商业产品的档次东高西低。西边的商业属于老的商业地带，主要以艺术品文化为主，东部新兴商业地带多以体育文化商业类型为主。英雄山路商圈更像是接力棒式发展，商业中心东移毋庸置疑，鲁商广场的建成串连旅游商业泉城公园与省体育中心，未来英雄山路商圈中心将转移至此。 小结 市场环境 商业发展