2008年5月西部地区房地产场运行情况分析.doc

内部资料 注意保管 建 筑 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2008年7月28日（第29期） 本期要目 经济适用房大规模入市影响面大七部委联合整改住房公积金 4 小产权房出现的原因及整治趋势分析 7 “维稳”将成为楼市下半年重点 9 住宅维修金相关制度亟需完善要警惕房价暴跌对金融业的冲击2008年1-5月西部地区房地产市场运行情况分析效仿欧美国家向闲置房开战 21 每周报告：1-5月房地产开发利用外资情况分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 经济适用房大规模入市影响面大 随着2008年地产民生年的到来，各地2008、2009年住宅建设规划中，经济适用房的比例和建造面积都有了很大幅度的提升，已过年中各地保障性住房建设的政策正加快落实，对于房地产业内的各方来说可谓是“一石激起千层浪”。 其一，中国最高决策层力推保障性住房的政策导向下，开发商们的处境很微妙。作为经济适用房建设的主要参与者之一，做还不是做，是个问题。参与保障性住房开发，对于开发商来说有很多好处。相信未来一段时间，政府还会陆续出台一系列的鼓励措施。其次，这个领域虽然利润不高，但总量很大，有广阔的市场。不过，要想进入保障性住房开发领域，还需要仔细的考虑。因为保障房的开发与商品房开发有很大区别。它追求的是低成本和规模。而很多地产商擅长的是通过客户定位、设计来追求品牌价值，服务附加值。如果转入保障性住房开发，对企业的核心竞争力要求就要转向标准化生产和开发。目前来看，各大开发商早就已经将是否参与经济适用房建设提到了议程并展开了研究。 其次，即便开发商不参与经济适用房建设，似乎也无法在其大规模入市后独善其身。2002年起，就陆陆续续有经济适用房入市将对商品房产生冲击的说法，此说法持续了这么多年，商品房似乎是越来越火爆了，经济适用房也很多变味了。但自2008年来，以深圳为首的华南地区部分城市房价出现大幅度的下滑，上海、北京等一线城市观望气氛加剧，似乎给此次经济适用房入市营造了很好的气氛，加上政府大力推行的动作下，此次经济适用房大规模入市是否会对市场产生较大的影响，很值得期待。根据建设部最新公布的部分地方政府“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的1/5，高的则达到1/3，远超出业界预期。 最后，对于政府机构而言，大规模的经济适用房入市也让限价房无处容身。在市场低迷，价格下滑的局势下，限价房比市场均价减少20%的价格优惠的幅度已经有多降低。况且，从市场反应来看，经济适用房大批开建已经对房价疯涨的预期进行了有效阻击，下一步，监管者还将进一步完善住房保障体系，随着大规模经济适用房、廉租房等保障性住房进入市场，增加供给，必将进一步平抑房价。而另一方面，限价房建设至少一两年才能成型，未来不是很明确，限价房的竞争力也在消失。如，天津今年新开工的经济适用房面积650万平方米，明年将近700万平方米，后年也不会少于500万平方米，三年内将近2000万平方米的经济适用房对市场预期不可能不产生影响。政府出让土地，中标开发商加紧建设，居民观望加剧，对商品房观望，对限价房更是不靠前。 一 周 提 示 ◆ 3年来人民币对美元升值逾21% 7月21日，是人民币汇率形成机制改革三周年纪念日。中国人民银行授权中国外汇交易中心21日公布，银行间外汇市场人民币对美元汇率中间价为1美元对6.8271元人民币。以此计算，3年来人民币对美元升值幅度已超过21%。 　　纵观汇改以来，人民币对美元汇率总体呈现持续小步上扬态势，“有升有降”的双向波动特征也很明显。2008年以来的一个显著特点是，人民币对美元升值步伐加快，已经累计上升近7%，超过了去年6.90%的全年升幅。 　　与此同时，人民币汇率的弹性不断增强，银行间即期外汇市场非美元货币对人民币交易价的浮动幅度扩大到3%。人民币对美元汇率日均波幅已由2005年汇改后到年底的17个基点扩大到目前的超过60个基点。 ◆ 二季度并购市场地产业占一半 　　中国投资市场信息咨询服务机构ChinaVenture“投资中国网”最新报告称，中国并购市场第二季度已披露金额的案例为126起，涉及金额154.65亿美元，环比增长137%。从当季并购金额来看，房地产行业所占比例最高，占并购总金额的比例近50%。能源及矿业和金融业占比则均在15%左右。 5月份房地产业巨头SOHO中国(0410.HK)以55亿元人民币并购凯恒房地产公司，获得凯恒旗下凯恒中心开发权。至此