买房砍价技巧.doc

明察秋毫做好房屋交易 买房砍价技巧 对任何商品而言，价格都是影响交易能否成功的一个至关重要的指标，这对于二手房也不例外。作为购买者，一定要了解二手房定价原则，以便令自己 购买的房屋物有所值，甚至物超所值。 一、影响房价的因素 在二手房交易中，影响房价的主要有以下几个因素。 (一)房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50年，每年折旧率为2％。另外，一般旧房的户型落后、功能老化、不适应现代生活 的各种需求，是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等状况，也会对价格的制定产生一些影响。 (二)环境因素 影响二手房定价的环境因素比较复杂：既有自然环境，又有社会环境；既有小环境，又有大环境。在同一地段，旧房的小区环境不能和新建小区相比， 比如小区的平面布局、公共设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都没有太多优势；再如社会环境，在同一土地级别的地区，有的地区适合经商，有的地 区适合居住；此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及相关设施等，也会对房屋价格产生一定的影响。 (三)心理因素 一般人们买二手房，都是因为它的价格优惠和其他因素。如果旧房的价格同新房相差不大，人们会更乐意购买新房。考虑到心理因素，二手房一般比同 区域新建商品房单价便宜8%。 因此，如果以同地区商品房价格为基准来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数(约数，仅供参考)，具体内容见下表。 房屋价格测算因素和调整系数表 考虑因素 调整系数 房屋因素 1.折旧：每年-2%2.户型：“三小”户型(小厅、小厨、小卫)-10%3.楼层：板楼2、6层-3%，7层-5%，3、4层+3%，1、5层为基准价；若是顶层 -5%4.朝向：无朝南外门窗-5% 环境因素 1.物业管理：无物业管理-5%2.非独立封闭小区：-5%3.有省、市重点中学小区：+5% 个别因素 1.砖木结构：-2%2.使用年限：每少5年-1%3.房屋质量及装修：5% 心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%左右。买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道：1.到房地产交易 中心了解现房、期房的价格2.通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情3.货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行 情，争取议价 买房八忌 购商品房八忌 忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大，而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光（如设景 观落地窗）。否则，面积扩大了，房屋自然显得低矮了，便有了大而不当的压抑感和空旷感。 忌一览无余。许多老户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象、各个房间一览无余，缺乏层次感，卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应 多种多样，能起到丰富内涵、点缀居室、增加层次的作用。 忌厨厕相连或相隔过远。厨厕连在一起的设计一是不利卫生，二是在采光上相争相克。如套房面积较小，两者便难以保持适当距离，设计时应在房门位置上 做文章。如厨厕相隔过远，热水器便不好安装。起居室最好不要直接看到卫生间的门。 忌厅内多门。起居室（厅）的门过多，形成对厅实际面积的挤占，使起居室（厅）成为走廊（过道），从而使厅显得破碎，难以形成整体，效果上的和谐， 也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难，视觉上也显得杂乱无章。 忌光线灰暗。许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线，厨房、客厅的光线都很差。对室外景观的选择也越来越重要，若环境差，绿化差或严重影响、障碍 远视效果，对房屋增值前景是个制约。 忌动静相扰。按生活起居方便的要求，卧室位置宜深一些，户门最好不要直接对着厅，音箱、电视应和主卧室保持一段距离，以免互相干扰，以利于相对安 静的环境。厨房、餐厅最好相连，既方便生活又利于清洁卫生。 忌厨房深藏或浅露。若厨房设置太深，对排放油烟废气不利。有的户型进门就是厨房（或厕所），在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣。 忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标，也是户型设计成功与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高，有的房间闷热难耐，不 利身体健康。 商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证。 “两书”是指新 建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。 国土资源和房屋管理局测绘所所长助理于伟工程师介绍，在目前市民买房所能接触到的面积概念中，主要有销售面积、建筑面积、套内建筑面积、使用面积 、居住面积等。 房屋销售面积是按建筑面积计算价格的（即房