丽都商业定位.ppt

项目定位总原则 保证开发商的开发利益，确保按商业区模式进行项目运作。 “售得出、租得满、做的旺”为大前提 。 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象。 优先引进核心主力店，结合城市规划，制定项目的市场定位。 充分发挥项目地理优势，结合区域CBD中心的位置优势，打造项目品牌。 整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 一、苏州商业发展环境分析 苏州的商业项目主要以三大商圈为主，作为苏州商业地产项目来讲古城区域集中了苏州几乎所有的商业项目，而作为近年来地产市场的主力军新区和园区，商业配套设施却相对落后。 因此，新区相对古城区来说配套还是不太齐全，有较大发展潜力。 二、区域商业特点 1、新区商业现状 新区的商业主要聚集在狮山路沿线（包括淮海路商业街）、邓蔚路沿线以及何山路沿线。在这三大区域中狮山路沿线最为完善与成熟，是新区商业的代表地区，邓蔚路和何山路沿线的商业主要是以满足本区域的居民生活的需要以及，对外区域的辐射作用很小。 虽然是相对于邓蔚路和何山路的商业而言，狮山路商业项目档次较高，但是它也存在明显的不足：（1） 无集中消费场所，即无集餐饮、休闲、娱乐等于一体的中高档消费场所；（2） 夜经济比较缺乏针对性。新区酒吧主要集中在商业街，以日式酒吧为主，欧陆风情的酒吧缺乏。（3）新区整体商业形态目前还不能满足区域消费者的需求。 2、新区商业等级分类 虽然目前新区是苏州经济实力最强以及发展最迅速的区域之一，但是其商业的发展状况却远远落后于其经济的发展，主要原因有：（1）建区规划比较乱（2）区域商业无法有效聚集形成消费综合场所（3）基于上述两项原因综合而导致市区商业分流了大部分区域商业的  客户群。因此导致了新区目前的商业以满足基本生活型为主，新区缺乏自己区域特色的商业，特别是针对区域内的中高端消费群，不能满足他们的需求。 商业等级分析结论： 从对新区商业业态的简单划分中我们可以很清楚地看出,目前新区的商业中是没有真正意义上的高档消费场所 (不含社区内部的会所) 。 可见，新区迫切需要一个高档消费场所。面对新区缺乏的高档综合消费场所的盲点,我案的商业项目存在着非常巨大的市场发展潜力,新区迫切需要一个高档的消费场所。 四、竞争对手分析 2.该项目目前工作进展 3.该项目招商情况分析 五、市场总结 新区有较庞大的消费群体，消费水平档次较高。 新区现有商业档次较低，不能满足目前消费者的消费需求。 1.本案业主分析 n???????? 从业主分布区域来看，外籍人士高达16%，如果再加上上海客户，我案仅这两处客户就占了45%，如果考虑到德威的租赁客户，我案的高消费客户的比例将在60%以上。他们需求高档商业的配套。 n???????? 从业主职务分析来看，部门经理以上职务的高达85%，说明我们的业主主要构成已经不是一般的白领阶层，而是金领阶层，他们具有较强的消费力。 n???????? 从业主从事的行业来分析，外企和私企比例高达80%，其中有24%的业主来自外企，这和我们第一项客户来源数据基本吻合，说明我案外籍员工目前稳定在这一数字左右，他们是我们项目消费的主力客户群体。 n? 从业主年龄分析来看，业主主要集中在30岁-40岁之间，说明我案业主以年轻化为主。从业主家庭结构分析我们可以看出，有71%的家庭已婚，同时也提醒我们，我案未成年子女比例比较高，在商业设施的设置上应该加以注意。 3.办公人群 写字楼高层 新区写字楼白领是一群年轻化、高学历、高收入人群，这与写字楼和其他中高端人士频繁出入的地点(如商厦、高级餐厅、KTV、酒吧、健身会所、高尔夫、影院等)有直接的关系。 连续四个月数据监测发现，平均年龄为33岁，84.7%的人教育程度在大学或以上，平均个人月收入达到4582.11元，也就是我们通常所说的三高人群，即“高收入、高学历、高消费”的目标群组。 从年龄分布来看，25-39岁的群体占调查客户的比例为76.6%。年轻的写字楼白领是活跃的消费群。 （写字楼数据来源：分众传媒，2003年12月至2004年3月对新区写字楼监测数据。） 小结： 三、项目功能定位 1、项目1-3层的功能划分 2）酒吧可行性论证 1） 餐饮可行性论证 我们项目可以考虑在沿街引进餐饮业，以达到聚集人气，快速 塑造商业氛围的目的。 对于吴宫丽都项目来说，发展酒吧是有许多有利因素的，比如说填补区域空白，吸引人气，提升项目品质等等。但是考虑到建筑特点等一些问题，我案项目完全作为一个酒吧区是不太现实的。 综上所述，我们认为项目内部设置一定量的酒吧和其它商业配合，具体数