张江总部办公案例研究项目研究.ppt

张江板块总部型办公市场格局 ★ 张江集电港 世和商务中心 展想广场 矽岸国际 张江大厦 张江创新园 惠生中心 莲花研创广场 科研用地 办公用地 目前区域内主要在租/在售的总部型办公市场分布格局： 科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场 办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期 科研用地性质总部型办公市场 项目基本概况 用地性质 项目名称 建筑年代 开发商 占地面积 (万㎡) 总建筑面积(万㎡) 层数 单层面积(㎡) 目前状态 租金(元/㎡/天) 科研用地 张江集电港 2005年 上海张江集成电路产业区开发有限公司 375　 250 3F多层、6-10F小高层 多层500-1600 小高层1500-2400 出租为主 一期2.0-2.6 二期2.5-3.0 四期3.0-3.2　 张江创新园 2006年 上海张江高科技园区开发股份有限公司 5　 9.5 　 3-5F、10-11F 530-1717 出租为主 3.5-4.0 世和商务中心 2009年 上海嘉频房地产开发有限公司 5　 10 4F多层、13F小高层 多层250-500 已全部售罄并出租完毕 —— 惠生中心 2012年 惠生集团 —— —— 小高层 2100-2300 出租为主 毛坯3.5，装修4，最低权限为毛坯3.0 莲花研创广场 上海张江（集团）有限公司 —— —— 4-5F 2000-2300 销售为主，少量可租 3.6-3.7 张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000㎡。 张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右，世和商务中心单栋面积在1000-2000㎡左右； 惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300㎡，单栋面积在8000-9000㎡左右，标的较大； 销售情况分析 当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态； 小独栋多层：张江创新园总体量仅24221㎡，年去化量最多仅10513㎡，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为2011年36833㎡，整体价格逐年上涨至2013年达26018元/㎡； 小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840㎡，集电港一期12年成交1栋房源，由于小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高，最高为张江创新园2010年18706元/㎡； 物业类型 项目名称 年份 成交栋数 成交面积（㎡） 单栋面积（㎡） 栋均面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 小独栋多层 张江创新园 2006年 4 10513 1190-4032 2628 13784 2007年 3 5694 1193-2911 1898 14506 2008年 2 8014 3182-4831 4007 17625 张江集电港二期 2011年 16 36833 1600-2700 2302 20893 2012年 3 7059 1600-2800 2353 24256 2013年 1 1629 1629 1629 26018 小高层 张江创新园 2010年 1（9层） 9747 9747 9747 18706 2012年 2（11层） 56840 15640-41200 28420 16766 集电港一期 2012年 1（10层） 19178 19178 19178 14000 总部型办公档次分类 品质：大盘规划，品质、产品力较好，档次较高 配套：自身配套完善 运营：速度较快，价格实现较高，目前已运营成熟 品质：建筑品质、产品力打造较高 配套：新建项目，配套一般 运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想 品质：建筑品质一般，档次较低 配套：有一定配套设施 运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟 重点研究案例：张江集电港、张江创新园（独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟） 总部型办公参考案例—张江集电港 张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善 占地面积：规划面积约3.75平方公里 分区分期：共分为A、B区，A区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期（四期西块建设中），B区建设中 用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地 自身配套：龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等