2008年大连星海湾项目定位研究报告..doc

大连星海湾项目的初步研究报告 编制：中联联合房地产开发公司 日期：2008年5月12日 第一节 项目摘要 一、项目简介 项目位于大连市星海湾广场，占地面积29300平米，规划建筑面积115000平米，规划容积率约4.0，推论用地性质为住宅。星海湾交通较为方便，离周水子机场距离15公里，离大连火车站约10公里，离市中心距离10公里。周围景观主要有星海湾、海上公园、奥利安娜港等；西北周边地区为大连的学府区，主要有东北财经大学、大连理工学院、大连医科大学等学府。 二、项目背景 大连星海湾广场位于大连市沙子口区星海湾，由海湾而得名，目前是亚洲最大规模的公众广场，广场沿中央大道北行500米是会展中心，南行500米是大海。根据大连市“十一五”规划内容，大连市委、市政府在星海湾着手筹建面向国内外各类金融机构、大公司总部的金融商务区。星海湾是大连未来的金融中心，目前，大连星海湾金融商务区的部分建设已初具规模。这一区域集会展商务、文化旅游、休闲度假、高档住宅为一体，占地面积2.4平方公里，总投资约34亿美元，建筑面积约500万平方米。正在建设的金融区占地约51万平方米，总投资规模约100亿元人民币。拟建成生态型的全国性期货中心，保险中心、振兴东北老工业基地的资金中心、投融资中心、东北地区乃至东北亚地区的外汇交易与结算中心。 三、拟用地平衡表 因项目地形情况不详，暂以可类比形式进行用地推论，拟用地平衡情况如下： 名称 单位 数量 比例 总用地面积 公顷 2．93 100% 住宅用地面积 公顷 1.88 64% 公建用地面积 公顷 0.43 14.8% 道路用地面积 公顷 0.62 21.2% 四、定位策略 根据推论条件本项目可拟规划共分2大板块3区间，囊括：社区公建、商住区、高尚居住宅三大主题建设内容。并用城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。项目布置以居家、休闲、运动、商业、商务、社区服务为主题的功能设施，充分满足星海湾区域的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章。 五、项目的经济指标 ? 建设开发周期 3年 ? 项目固定投资 ￥102417万元 ? 单位固定成本 ￥8906元/平米 ? 可销售收入 ￥165600万元 ? 累计利税总额 ￥17816万元 ? 资产回收率： 1.53 ? 总投资利润率： 2.8% ? 净利润率 15.47% ? 项目启动资金 ￥57557万元 目的与依据 一、编制目的： 本案通过对大连星海湾项目建设的意义、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行初步的定性定量研究和浅析，从而为投资开发提供参考依据。 二、编织依据： 1、行业性调查资料及大连市投资环境调查资料。 2、大连市招商引资政策及相关促进业发展的政策 地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度,年降水量550--950毫米，全年日照总时数时。现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外,还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。2006年末，户籍总人口为572.1万人，比上年末净增6.7万人 2.大连市经济发展状况： GDP连续6年涨幅保持10％增长，领先于东北，人民生活水平富裕： 数据来源：大连统计公报 2002—2007年（已半年计算），大连市连续六年全市 GDP 涨幅保持在 10%以上,平均涨幅 17.8%。2007 年上半年大连全市实现地区生产总值1450.07 亿元，累计同比增长 17%。人均 GDP 以 459 美元/年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。 第三产业产值逐渐加大，支柱产业仍以工业为注： 2006年大连市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9