2007年上海市南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告..doc

南汇区惠南镇华钜御庭项目 （原新凤凰城二期） 可行性研究报告 2007年11月  目 录 前言………………………………………………………………………………………3 第1章 项目概况……………………………………………………………………….3 第2章 市场分析……………………………………………………………………….5 第3章 项目具体分析………………………………………………………………….15 第4章 设计方案……………………………………………………………………….20 第5章 市政配套、环境保护与节能………………………………………………….26 第6章 项目法人及其经营管理……………………………………………………….27 第7章 项目实施进度………………………………………………………………….27 第8章 投资估算及财务效益分析…………………………………………………….29 第9章 结论和建议…………………………………………………………………….32 附表：财务效益分析表 表1 销售收入预测表 表2损益表 表3现金流量表 前 言 为了推进21世纪人与居住环境的和谐配合，建设社会主义新农村和新郊区，依照南汇区政府对惠南新城的规划，上海颐和置业有限公司拟对“华钜御庭”项目地块（原新凤凰城项目二期）进行开发，建设商品住宅项目。 我公司受上海颐和置业有限公司的委托，遵循上述文件和有关规定，依据各项基础资料和项目法人提供的设计方案，经过综合的调查研究和分析测算，编制《南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告》。 第1章 项目概况 1.1 项目法人 本项目由上海颐和置业有限公司开发经营。 住所：南汇区康桥镇康桥东路1号430室 法定代表人：卫福才 注册资本：2000万 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：310225000260509 经营范围：房地产开发；建筑装潢材料，销售。（涉及行政许可的凭许可证经营） 项目法人营业执照和房地产开发企业暂定资质证书参见附件。 1.2 项目概况 1.2.1项目名称 南汇区惠南镇“华钜御庭”，即原新凤凰城项目二期。（本项目是在原新凤凰城项目未开发用地基础上的全新后续开发）。 1.2.2建设地点和建设内容 华钜御庭项目地块属于南汇的惠南新城东城区，具体位置为南汇区惠南镇拱极路以北，拱北路以南，靖海路以东，分布于新川南奉公路两侧，总用地面积为76230平方米（以实测为准）。 拱极路是惠南镇东西走向的主干道，靖海路是惠南镇南北走向的主干道，新川南奉公路是规划中的一条南北走向的干道。 本工程东侧紧邻南汇大学城，人文、绿化环境优越。根据惠南新城整体规划，拱北路以北规划有大面积的住宅积聚区，本工程北侧近期将有300多亩的住宅用地出让，未来项目所在区域的居住密度较高，有利于形成聚集的宜居、商圈氛围。此外，本工程东侧在建惠南镇唯一的顶级商务酒店，与本工程遥相呼应，有利于提升本工程的档次定位。 本工程的容积率为1.74，拟建总建筑面积为174806平方米，其中地上建筑面积132280平方米，架空层建筑面积1236平方米，地下建筑面积41290平方米。建筑密度为21%，绿化率为39.2%，户数为1272户，停车位843个。 1.2.3项目的建设进度 本项目拟于2008年中正式开工，2010年四季度全部建成。 1.2.4市政配套 项目设计日最大用水量约1400立方米，日最大污废水排放量1272立方米，用电总装接容量10613千瓦，由若干座变电站以380/220伏低压供电，煤气用量3155立方米/日，电话约2546对线。 项目法人已就各需要配套的项目向有关单位征询，可解决配套。 1.2.5投资估算与资金筹措 经估算，本项目建设总投资约29892万元，分四期投入，其中A14-5Ⅰ期地块（7号-12号楼）总投资8475万元，A14-5Ⅱ期地块（1号-6号楼）总投资9012万元，A15-2地块总投资3917万元，A15-7地块总投资8488万元。 本项目建设所需全部资金将由项目法人通过自筹方式解决。 1.2.6财务效益分析 经测算，本项目全部投资的财务内部收益率为41%，财务净现值（I= 8%）18411万元，静态投资回收期为3.71年（含建设期）。因此，本项目在财务上是可行的。 市场分析 2.1住宅房地产市场回暖 自2005年下半年以来，上海市政府已经连续二年为响应中央部委针对房地产市场所进行的调控，出台了一系列控制房价、打击投机、抑制需求的相关政策和措施，其中高档商品房市场和别墅市场格外受到政策的关注。随着政策的挤压，以高端住宅及别墅市场为主的楼市（外环外、郊环等）进入了价格调整阶段。 从2007年4月的数据显示来看，上海市中心城区的房地产市场重新回暖。4月份总体住宅价格环比上涨10.4% 在刚刚过去的2007年