房价与地价因果关系实例分析.pdfVIP

!#$%% 理论探讨 !#$%#’()* +,-*$%)’$. ! 郑光辉 土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价 高增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价的高低与否是房 价高低的结果，不是房价高低的原因。 ———题记 房价与地价因果关系实例分析 低的原因。 地价与房价的特征及因果关系 地价与房价的构成分析 房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买 价格，都由市场供求关系所决定。但两者存在着不同点，土 房价中包含地价，地价隐含在房价中，是房价的基础， 地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，没有价 其各自构成因素是不同的，所以影响地价或房价的因素不 值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的 同。 劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一 !用成本法的公式来分析地价构成 种资产。 “所以土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资 地价 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地 # $ $ $ $ $ 源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资 增值收益 本化。换言之， ‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付 其中土地取得费分为两种：一是国家征用集体土地而支 的土地地租。’土地资源价格产生的基础，是由于土地资源 付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着 的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所 物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地 有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购 而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地 买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资 使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指 产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理 各土地级别宗地红线外达到 “五通” （通路、通上水、通 论价格应是生产成本加上平均利润。”所以土地价格不是土 电、通下水、通讯）或 “四通” （通路、通上水、通电、通 地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。地 讯）和宗地内达到 “一平”的开发水平的平均开发费用，此 球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地 项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述 经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而 公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定 呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土 时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增 地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了 值收益率是一定的，所以税费是政府调节地价的一个重要手 对土地的需求。正如李嘉图所说： “不是因为地租上涨才导 段。 致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增 %房地产价格构成 加。”在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房 房价 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 # $ $ $ $ 价高导致对土地的需求增加。而房价除了受需求的影响外， 销售税费 开发利润 $ 还受到供给的影响。商品房的生产需要一个时间过程，开发 其中土地取得成本相当于地价；开发成本是在取得开发 商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预 用地后进行土地开发和房屋建设所需