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短评报告 房地产行业：政策效应将在降息通道中逐渐显现 房地产行业 2008 年 10 月 30 日 张旭明（执笔） 组长：石磊 021转829 zhangxm@ 事件描述： 10 月 22 日，财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策；10 月 28 日，农行出台新政细则，但是当天 即被撤掉；10 月29 日的《21 世纪经济报道》报道，近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知, 将享受新政的条件明确规定为“首次利用贷款购买自住房”； 10 月 29 日下午，农行新政细则再次出台， 与 28 日版本基本相同；10 月29 日晚间，央行宣布再度降息，基准利率下调 27 个基点。 评论： 1. 房贷新政细则出台难，根源在于新政无法刺激银行的放贷动力。10 月 27 日，是房贷新政实施首日，但 多家相关细则则迟迟未能出台。我们相信，房贷新政细节的“难产” 主要还是由于新政无法刺激银行 的放贷动力。比如，按新政中个人贷款利率按照 7 折来看，将会使得银行存贷利率“倒挂”：如按照昨 日降息之前的利率来算，五年以上的贷款利率为7.47%，7 折为 5.229%，已经低于银行五年期存款利率 5.58%，银行的利差为-0.351%，这就意味着银行放 7 折利率的房贷很可能是亏本的。因此，银行在没有 利润的情况下并不急于出台新政细则便在情理之中了。 2. 本次非对称降息有利于提升银行执行新政的积极性。本次降息是非对称性的，基准利率下调 27 个基点， 公积金贷款利率不变，三年和五年期定期存款利率分别下调 0.36 ％和0.45 ％，这意味着银行的存贷款利 差有所扩大。而按照昨日降息之后的利率来算，同样是 5 年以上的贷款利率 7 折为 5.04%，与 5 年期存 款利率的利差尽管仍为负，但仅为-0.09% 。同时，由于除三年和五年期以下的存款利率下降幅度均为 27 个基点，即使按照新政 7 折利率发放房贷，与五年期以外的存款利率存贷利差都为正并且扩大。这 对于提升银行执行房贷新政的积极性是显而易见的，我们相信将会有助于各银行细则的尽快推出。 3. 银行新政细则的焦点集中于对首套住房和改善性住房的认定以及优惠利率是否惠及存量客户。 目前市 场各方对银行关于房贷新政实施细则的关注焦点主要集中于两点：对首套住房和改善性住房的认定；优 惠利率是否适用已办理住房贷款的存量客户。我们认为第二点应该是较为确定的，也就是优惠利率应该 是符合规定的新老客户共享。而对于第一点，央行当初的 22 日的公告中就未曾明确，而昨日农行的细 则中也仍然没有对首套住房和改善性住房的概念进行明确。 10 月 29 日《21 世纪经济报道》文章称，近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知, 将享 受新政的条件明确规定为“首次利用贷款购买自住房”。如果管理层没有后续的补充性政策，此通知无 疑将使得市场对于二套房政策松动的预期落空，同时也将改善性需求继续抑制。这与我们理解的央行刺 激楼市成交从而带动投资的政策意图是不符合的，我们将继续关注后续的相关政策。 4. 降息通道中政策效应将尽显。自上周房地产新政公布之后，房地产板块未能延续前期政策预期下的强势， 短期波动较为剧烈，我们认为主要有三个原因：在大盘持续疲弱的情况下，前期部分增量资金见利好出 货、短线操作特征较为明显；万科并不如人意的三季报带动了整个板块走软；各银行的新政细则迟迟不 出使得市场担忧新政的实际效果。 但我们认为，政府用房地产来撬动经济的思路已经十分明确，这是对行业的最大利好。此外，本次新 政若能得到有效落实，对于刺激楼市成交将作用明显，因为对于提升购房者实际购买力是实际有效的， 尤其在目前的降息通道中，由于降息的累积效应，政策作用必定会逐步显现。退一步说，如果这次政策 效果不明显，一定还有后续进一步的刺激房地产行业的政策出台。因此，我们维持后市房地产板块将走 出恢复性行情的观点，但由于房价还在探底、成交还未有效放大，因此整个过程仍将不断反复。 诚信源于独立，专业创造价值