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研究报告 行业研究 房地产行业点评 房地产行业点评 2008 年6 月23 日 天弘基金 1 专业投资 研究报告 经过了此轮深幅调整，房地产股票估值相对NAV 出现了大面积折价。虽然如此，从 基本面判断，房地产行业依然徘徊在十字路口。 影响行业的正面因素如下：首先，人民币升值预期不变。美元的弱势地位不改，在 人民币升值通道上，房地产作为具有双重属性的商品是明显受益者。其次，人口红利和 城镇化进程依旧。再次，目前除了要稳定房地产市场，还要确保国家的金融安全。2008 年6 月 15 日的时候，国务院召开了工作会议，会上国务院分管领导提出了稳定房地产 市场、稳定房地产价格的要求。按照通常的理论计算，房价跌幅不超过首付比例，银行 的风险并不是太高，只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况，银行的损失 是不会兑现的，最高 13%的跌幅也是在首付比例的范围内。但银行担心的是这种趋势， 目前10%左右的跌幅，可能还不会引发大规模的拒绝还贷的现象，如果跌幅继续加大， 就会有越来越多的人拒绝还贷，而选择把抵押物不动产丢给银行。这样，呆坏账大量上 升，银行即使抛售抵押的不动产，也不足以填平呆坏账。从金融安全角度出发，房地产 行业的平稳发展是非常重要的。 影响行业的负面因素如下：首先，资金缺口压力。北京师范大学金融研究中心主任 钟伟表示，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达 4000 亿元。按照中国住宅 研究会副会长顾云昌的观点，“这个数据相当于一年房地产所需投资总额的 1/5。”这 种情况下，降价以加快销售回款，是最为合适的解决手段。虽然目前一线城市（除珠三 角）尚未出现大规模降价行动，但是快速下降的销售数据之后出现这种现象的可能性增 大。其次，政策未出现放松迹象。紧缩的货币政策依旧，存款准备金率上调依旧，国家 控制流动性的手段未见转变。再次，观望气氛浓厚。在目前市场条件下，持币待购情绪 很浓，“刚性”需求虽然存在，但是迟迟未行动。除非价格一次性降到合理区间，不会 出现大规模认购。最后，国房景气指数维持了下滑态势。国家统计局公布的国房景气指 数显示，2008 年5 月国房景气指数为103.34，较上月下跌0.73，是连续6 个月下跌。 这项由国家统计局发布的指标，向来被中央决策层看作是房地产行业安全与否的重要指 标之一。从某种程度来看，房地产行业出现反转的迹象尚不明朗。 2 研究报告 天弘基金管理有限公司 投资部 天津 300203 河西区马场道59 号天津国际经济贸易中心A 座16层 电话：（022 传真：（022 北京 100086 海淀区中关村南大街2 号数码大厦A 座2301-2306 电话：（010 传真：（010 报告中的信息均来源于可信赖的公开资料，我公司对这些信息的完整性和准确性不作任何保证。报告中的观点和预 测仅代表我们的判断，不构成天弘基金的任何实际的投资结果。我们将根据实际的情况的变化做出观点和预测的相 应调整，而不予以提示说明。本报告并不适用于所有投资人，请谨慎使用。