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行业动态分析 房地产板块：厚积薄发 （增持） 房地产行业 2007 年 5 月 15 日 杨兴风 010 yangxf@ 牛继中 010 niujz@ 事件描述： 2007年以来，上证指数创新高，现已突破4000点整数关口。截至5月14日，沪深300指数涨幅已达到82.97%， 而地产指数涨幅仅68.13%，在整个证券市场如火如荼的大势下，房地产板块并没有体现出领涨领跌的作用。 我们对上述情况进行分析、点评并提出我们的观点。 事件分析： 一、行业面临的调控预期所致 我们认同现在市场上的普遍观点：对于房地产行业来说，2007年是调控政策的执行年。之前，随着宏观 调控的一系列措施的出台，政府收紧“银根”、“地根”，以及07年年初出台的土地增值税政策、建设部等有 关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理措施以及预期保有税种的征收等都对整个房地产行业和房地 产板块起到负面作用。这些使市场上房地产板块的投资机构和个人投资者蒙上土地增值税细则出台或调控政 策出台的预期，造成了投资者对未来房地产市场“新政”带来了一定程度上的心理压力，给房地产板块的走 势增添了一些朦胧的色彩。但我们认为伴随着奥运的临近，政府出台新的调控政策会更谨慎，即出台新调控 政策的可能性较小。 二、前期累计涨幅偏高 自06年8月份房地产板块启动以来至06年末，房地产板块累计涨幅已经偏高。据天相证券投资分析系统 统计，自06年8月8日—06年12月29日，上证指数涨幅72.90%，沪深300指数涨幅66.74%，而地产指数涨幅已 达107.16%，房地产板块整体估值水平已显著提升。因此，房地产板块积累了市场调整的压力。 三、行业内竞争加剧 政府实行土地“招拍挂”以来，开发商拿地成本不断提高，而普通购房者“房价上涨过快”的呼声又导 致了开发商并不能全部将这部分上涨的地价成本转移到购房者身上，这将导致整个房地产行业的平均利润率 降低；其次，“银根”的收紧又在考验所有房地产公司，尤其是中小开发商的资金链；此外，预期土地增值 税细则的出台也将压缩开发商的利润率水平。但预期房价稳步上涨又将在很大程度上抵消利润率降低给开发 商造成的损失。 四、在行业调控导向的影响下，购房者易产生观望情绪 在政府持续的宏观调控之下，房价涨幅并没有得到有效抑制，当前房价涨幅与收入涨幅之间存在着一定 程度的脱节，房价收入比居高不下。在政府鼓励加大经济适用房及廉租房供给的政策背景下，由于大批量的 此类住房仍未上市，有些需求并不是很刚性的购房者容易产生持币待购心理或投资于证券市场，房地产市场 交易热情也会因此逐渐降温。我们认为，由于上述原因导致投资者对房地产板块缺乏信心。 投资难免风险 吉人自有天相 请阅读最后一页重要免责申明 行 业 研 究 / 动 态 分 析 公司研究/调研报告 我们的观点：房地产板块——厚积薄发 从整个房地产行业来看，我们的理由如下： 一、房地产行业支柱地位没有改变 房地产行业是国民经济的支柱产业的地位始终没有改变，房地产市场有不同的利益主体，政策无论如何都不 会容许成交量大幅萎缩，一旦成交量萎缩，中央政府失去了税收、GDP增长的一个驱动力；地方政府失去的是政 绩和财政收入；银行失去的是重要的客户和利润来源；购房者住房需求以及居住条件的改善迟迟得不到满足等。 二、房地产需求加大 从房地产需求的角度分析，哈佛住宅研究中心统计分析表明，人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行 业的发展周期。我国1962~19