海雅百货新安湖店可行性研究报告.doc

海雅百货新安湖店可行性研究报告 美格行商业顾问机构 二○○七年十一月 目 录 5一、总论 51.1 项目背景 51.1.1 项目名称 51.1.2 项目地理位置 51.1.3 项目基本经济技术指标 51.1.4 承担可行性研究工作的单位 61.1.5 研究工作依据 61.2可行性研究结论 61.2.1 市场预测 71.2.2 项目建设进度 71.2.3 投资估算和资金筹措 71.2.4 项目综合评价结论 9二、项目投资环境与商业市场研究 92.1 市场宏观背景 92.1.1 深圳市宏观背景 152.1.2 宝安区宏观背景 242.2 商业市场研究 242.2.1 深圳市商业概况 272.2.2 宝安商业概况 282.2.3 商业调研 372.2.4 商业市场发展趋势 382.2.5 商业市场容量分析 402.2.6 零售行业状况分析 502.2.7 项目竞争分析 542.2.8商业市场分析结论 552.3消费者调研 552.3.1消费者问卷调查说明 562.3.2 消费者基本特征调查分析 602.3.3 ??访者消费习惯调查 742.3.4商圈评价 762.3.5各类型交叉分析 802.3.6 消费者调研结论 832.4 商家访谈 832.4.1 商家访谈概况 832.4.2 访谈商家分析 872.4.3 商家访谈结论 88三、项目分析 883.1项目四至情况分析 893.2 项目地块价值分析 903.3 项目交通分析 913.4项目周边人车流分析 943.5项目SWOT分析 953.6 项目分析总结 97四、市场定位 974.1 项目定位 984.2 档次定位 984.3 功能定位 994.4 消费群定位 100五、组织架构及管理模式 1005.1 组织架构 1015.2 项目组织管理模式 1015.2.1 组织机构 1015.2.2 人员配备 102六、投资估算与资金筹措 1026.1 项目估算及依据 1026.2项目总投资估算 1026.2.1 固定资产总投资 1036.2.2 流动资金总额 1036.3 资金筹措 1036.3.1 资金来源 1036.3.2 项目筹资方案 1046.3.3 资金应用计划 105七、项目收入测算 1057.1 商业租金水平估算 1067.2 商业十年租赁收益测算 108八、财务预测和评价 1088.1 财务预测 1088.1.1 项目总成本测算 1108.1.2 利润分析 1108.2 财务评价 1108.2.1 项目盈利能力分析 1118.2.2 不确定性分析 1148.2.3 财务评价结论 115九、可行性研究结论 一、总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 新安湖商业中心 1.1.2 项目地理位置 宝安区新安街道5区建安一路与新圳路交汇处东侧 1.1.3 项目基本经济技术指标 表1-1 基本经济技术表 项目 数据指标 总用地面积（㎡） 46778.2 建筑面积（㎡） 229262.18 商业面积（㎡） 108229.02 停车场面积（㎡） 80000 容积率 ≤4.9 建筑密度 ≤60% 1.1.4 承担可行性研究工作的单位 深圳美格行商业地产顾问有限公司 美格行商业地产顾问机构是中国商业地产领域的专业服务商，由深圳市美格行房地产顾问有限公司与美格行商业经营管理（深圳）有限公司构成，全方位对接深圳市零售商专业委员会及香港购物中心研究所，并得到中国购物中心产业资讯中心与诸多著名商家的鼎力支持，业已建立起深厚的资源网络与服务平台。 经过多年的不懈努力，如今的美格行已迅速发展成为深圳乃至全国商业地产领域最优秀的专业服务商之一。美格行以“缔造商业持续繁荣，降低客户投资风险”为宗旨，为顾客提供购物中心、商业街、专业市场、城市综合体等商业形态的策划顾问、招商运营和营销代理的全方位解决方案。 现美格行公司已操作了近百个大型商业地产项目，其强大的商业运作能力为市场所认可。美格行服务过的部分客户有万科地产、中海地产、中信集团、深国投地产、泰华集团、金地集团、华发集团、佳兆业地产、正中地产等著名实力地产商。 1.1.5 研究工作依据 1、国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》； 2、国家发展与改革委员会办公厅计办投资[2002]15号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 3、深圳市海雅商业股份有限公司与深圳市美格行商业顾问机构签订的可行性研究