浦东新区市级商业中心改造模式研究_以新上海商业城为例.docx

浦东新区市级商业中心改造模式研究—以新上海商业城为例□赵焜荧[摘要]新上海商业城存在规划实施偏差、缺乏整体协调机制、后续资金未能落实等困难。其现状不尽合理，然而巨大的投资已成事实，完全推倒重来显然不现实，因此必须立足于现状，选择成本最低、边际效益最大的方案成为该商业城二次改造成功的关键。改造应从规划编制与实施、监管协调、资金引入等几个方面着手。[关键词]市级商业中心；改造模式；新上海商业城[文章编号]1006-0022(2008)S0-0010-03[中图分类号]TU984.13[文献标识码]BMunicipalCommercialCenterRevisionsPatternResearchinPudongNewArea—ACaseStudyoftheNewShanghaiCommercialCenter/ZhaoKunying[Abstract]PlanimplementationinthenewcommercialcenterofShanghaihasbeenunsuccessfulbecauseofpoorcoordinationandalackofinvestmentcapital.Althoughitisalreadyunderway,theprojectshouldberevisedtoincludealowcostmaximummarginalreturnfocusbasedontheproject’scurrentsubstantialinvestments.Therevisionshouldapplytoplan-making,implementation,surveillance,andinvestment.[Keywords]Municipalcommercialcenter,Revisionpattern,Newshanghaicommercialcenter1新上海商业城现状与困境分析导致大量车辆沿路停放，既干扰交通，又影响景观。(2)交通组织不合理。新上海商业城周围的浦东南路、张扬路均为交通干道，由于复兴路越江隧道的建设，在上述道路的交叉口实施了立交工程，限制了车辆直接进入新上海商业城，公交线路难以在此设站，而商城路、崂山东路的路幅有限，不能承载巨大的交通流量；地铁二号线的设计中，未能考虑地铁车站与新上海商业城的连接，降低了可达性；内部交通方面缺少研究，步行系统不完善。(3)经营业态结构不合理。随着社会、经济的快速发展，社会空闲时间增加，市民消费心理逐渐由单一的需求转向多元的需求，因此商业设施的功能也开始复合化，大型的商业设施常常集购物、餐饮、娱乐、健身、休憩、办公、居住于一体[1]。对新上海商业城近年来的销售情况分析可知，百货、电脑、家电占了新上海商业城商品销售额的90％以上，反映出商业城功能仍以购物为主，缺乏其他业态功能，难以成为较有影响的市级商业中心。1.1新上海商业城现状新上海商业城原名为“张杨路商业金融文化中心”，规划范围为浦东南路以东，张杨路以北，商城路以南，崂山东路以西，规划用地面积为13.8hm2。新上海商业城规划由18栋楼宇组成，建筑面积约为80万平方米。其中商场面积为26万平方米，餐饮面积为5万平方米，娱乐面积为5万平方米，办公面积为28万平方米，宾馆面积为3万平方米，地下车库面积为13万平方米。目前基本建成。新上海商业城的发展和建设中存在不少问题，主要反映在以下几个方面。(1)规划的先天不足和监控缺失。首先，新上海商业城建设初期功能定位为商业、金融、服务功能，规划在办公、商业、娱乐、餐饮等方面均有考虑，但相互之间的关系、比例未经仔细研究、规定，以致建设中开发商各行其是，缺乏统一协调，造成各建筑之间的联系人为中断，商业氛围难以形成。其次，商业城沿街布置了大量的高层建筑，内部设施被遮挡，不利于将人流导入商业城内部。再次，开发商为收回投资，随意改变建筑用途，尤其是改变底层商业用房的用途，使得城内商业布局不连续，缺乏商业整体效应。此外，规划对停车数量考虑不足，1.2新上海商业城面临的困境分析(1)规划实施中的偏差。新上海商业城的开发中，重建设、轻管理的现象十分突出。首先，上海浦东商业建设联合发展公司承担该项目建设时，为了加快建设，采取了统一规划、分头建设的方法，但是对土地10所处的区位、结构布局、平面形态、空间特征等要素对城市布局影响极大，可以说具有综合功能、能够满足市民多种需求的商业中心是现代化城市的构成要件之一[1]。按照《上海市商业分级设置规范》(DB31/T260-2001)，上海市商业可分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业等8种。其中，市中心商业区是指商业高度密集，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区。其商业街长度一般在1200m以上，或商业聚集