2017年海口中弘西海岸项目战略定位报告153P.ppt

code | # 自身角色解析（2/2）：为了最大化本项目的价值，我们将应用中原的产品战略分类模型，对本项目的产品组合进行分析 明确项目所涉及的几种物业类型，并确定不同物业类型的角色 思考项目所能挖掘的全方位价值，自身属性和目标，针对竞争对手进行差异化定位 项目所在区域特征与RBD区域特征拟合，整体定位将充分融入RBD人文内涵 项目定位目标是营造高端度假休闲氛围，而高端度假休闲氛围则要求一站式综合设施、环境及服务 针对西海岸片区内度假类竞争产品进行扫描，发现其功能及内涵相对单一，未自成体系 为突破竞争对手，实现极高的性价比，秉承差异化原则，与市场产品从形态及功能上进行升级和创新 RBD发展前景，结合项目非一线临海单纯自然休闲度假的特性，将项目整体形象定义为—— 都市休闲主义内涵—— 本项目现状与打造都市休闲主义生活内涵完全契合—— 形象定位诠释之—— 近期客户机会：近期内岛内新移民和岛外来海南投资度假客户为主 中远期客户机会：国际旅游岛战略极大提升海南的影响力及土地的期货价值，吸引更多岛外的投资、度假客户 客户机会总结：城市中间阶层缺失，未来本土新移民及岛外投资度假客构成了海口房地产市场稳定充足的高端客源 依据中原对于海口客户市场持续研究：西海岸客户来源相对稳定，以京、沪、浙、晋和东北客户为主 首期抓市场主流客户，主营区域价值，后期扩大客户面，跨越宏观形势，配合区域发展，面对泛度假群体 住宅及公寓户型定位原则: 海口市场当前主力户型区间：一房60-70 ㎡，二房80-100 ㎡，三房130-140 ㎡ 销售表现：目前海口市场，四房及以上的大户型滞销，舒适型一房二房热销，三房销售状况一般 36#地约110700㎡住宅户型定位走市场主流路线方案：户型细分，主流区间为主，豪阔区间为辅 发展机会：据经验，43%的酒店收益同旅游有关，国际旅游岛规划将给海口酒店发展带来契机 需求量预测（1/2）：中原统计2009年海口接待过夜游客数量在703万左右，预计至2012年，数量将达946万 需求量预测（1/2）：根据分析，目前海口高星级酒店经营状况健康，国家战略契机将使海口高端酒店将存在较大的发展空间 依据调研的酒店市场及本项目酒店所须承担的角色来看： 超五星级多功能一体化度假、商务、会议酒店 商业定位的模型分析：三维度综合分析 本项目商业的客户群体分为以下几个层次，这决定了我们在打造商业层面的根本方向是特色街区与中大型集中式商业融合 商业功能与业态定位：以建筑形态外在的彰显和业态的功能综合进行取胜 业态层次划分 35#地块约123000㎡公寓户型为规避风险，控制总价，建议定位舒适户型，户型集中 231 924 387 套数 ---- 90—110㎡ 75—85㎡ 60—75㎡ 户型面积 100% 100% ---- 合计 18.8% 15% 两房 舒适 60% 25% 总套数比 户型描述 户型 总面积比 面积区间及各自套数比例 贵族 一房 21.1% 豪华 一房 60.1% 1543 35#地户型 定位 12 Part 7.3.1 公寓及住宅定位 Part 7.3.2 酒店定位 Part 7.3.3 商业定位 总体规划：总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心）； 语录： 43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关;航空运输收益的42%同旅游有关； —法国旅游业协会主席菲利普 三亚现在五星级酒店达20多家，海口12家，如果建成国际旅游岛，那海口的高星级酒店需求会剧增 —文华大酒店管理人员 酒店市场 1 预测期限 年份 接待过夜游客人次数（万人次） 先期 　 2006 536.52 2007 585.65 基期 2008 637.9 近期 　 2009 703.9 2010 776.8 中期 　 2011 857.3 2012 946.1 根据趋势外推法，中原预计2009年海口接待过夜游客数量在703万左右，至项目发展的中期-2012年，过夜游客数量将在946万左右 预测期限 年份 年过夜游客均值（万人次） 过夜率 人均停留时间（天） 床位平均利用率 所需要床位数（床） 所需要标间数（间） 先期 　 2006 536.52 60% 1.34 50% 29398 14699 2007 585.65 60% 1.3 55% 32090 16045 基期 2008 637.9 60% 1.36 55% 34953 17477 近期 　 2009 703.9 60% 1