未来十年绵阳市商品住房需求趋势预测.docx

未来十年绵阳市商品住房需求趋势预测刘鹏,邹小英(绵阳师范学院资源环境科学系,四川绵阳621000)摘要:人口变动是影响住房需求的一个重要因素。根据绵阳市1997-2006年人口变动情况、2007-2016年人口变动趋势和实地调查购房者购房意愿,结合绵阳市城市化进程,用“住宅需求构造式主要变动因素假设方法”,建立了数学模型,对2007-2016年绵阳市城镇住房面积需求和户型需求进行预测和分析。结果显示:未来十年绵阳市城镇住房需求数量呈不断增加趋势,到2016年绵阳市城镇住房需求数量将达到30905套,城镇住房新建建筑面积为315.2328万m2,商品住房市场具有较大的发展潜力;中小户型住房受到广大购房者的欢迎,并且由于土地供给不断减少,中小户型住房将会成为绵阳市住房市场的一个发展方向。因此应加大绵阳城市品牌宣传力度,吸引更多的外来购房者。房地产商应转变开发方向,适应消费者的需求,大力开发中小户型住房,增加中小户型住房在楼盘中所占的比例。分析预测的结果对绵阳市住房市场的发展有一定的参考价值。关键词:人口变动;住房需求趋势;住房数量;户型;绵阳市中图分类号:C922;C913131文献标识码:A文章编号(2007)08200872080研究背景住房是人们生活不可缺少的消费品,随着经济的发展和生活水平的提高,人们对住房的需求也在发生变化。影响住房需求的因素很多,如:人均居住面积、居民的消费支出水平、城市化、人口因素以及房地产价格等等。许多学者多从人均居住面积、居民的消费支出水平、城市化、房地产价格等方面分析或预测住房需求,并且多采用回归分析方法建立回归模型预测住房的数量需求[1-3]。而从某地区的人口变动,具体分析住宅需求的人很少[4,5],对住房的户型需求进行预测的更为少见。针对绵阳市具体情况进行分析的尚未发现。而人作为住房的需求者和消费者,人口变动必将对住房需求产生很大的影响。随着绵阳市城市化进程加快,城市居住环境及商品房小区环境的美化,城市品牌知名度不断升高,这种影响会更加明显。我国住房需求预测的研究始于七十年代末期,开始使用的是传统的手工计算方法。到1990年,建设部政策研究中心进行了《城镇住房“八五(1991-1995年)和十年(1991-2000)发展预测》的研究,采用定量与定性分析相结合的方法,运用灰色预测理论建立数学模型。1995年以来,住房需求预测开始采用房价收入比和恩格尔系数法[17]。目前许多学者运用回归分析预测方法预测住房需求,但是采用回归模型需要长期积累的统计数据,否则选用变量因素会受到回归自由度的限制。而本文考虑在人口变动因素影响下,对商品住房需求进行预测,以人口变动因素为主要变量,因此选用了住宅需求构造式主要变动因素假设方法。在分析2007-2016年绵阳市人口变动情况的基础上,结合实地调查的购房者购房意愿,预测2007-2016未来十年绵阳市商品住房需求发展趋势,试图为绵阳市的商品住房开发方向提供一些建议。11997-2006年绵阳市人口变动情况与商品住房需求人口变动是指一个国家或地区人口总的变动过程,包括人口数量变动和人口结构变动[6]。人是住房的需求者和消费者,人口数量和人口结构受社会、经济、人口自身等各方面因素的影响,随着时间的推移不断发生变化。人口数量的变动主要影响住房的需求总量,人口结构的变动则影响住房的户型需求。因此收稿日期:2007206220作者简介:刘鹏(1966-),男,讲师,主要研究方向:自然地理和人口地理。·88·绵阳师范学院学报(自然科学版)第26卷人口变动必然影响住房的供需变化。111人口增长与商品住房销售量11111人口自然增长人口自然增长又称人口再生产,人口再生产类型由人口出生率和人口死亡率两个因素共同决定。从计生统计数据看(表1),1997年末绵阳总人口为515.71万人,2006年末总人口为533.3万人(不含机械增长,以下同),其增长速度处于下降趋势。绵阳市人口自然增长情况见表1。1.1.2人口机械增长近年来随着绵阳城市化进程的加快,农村剩余劳动力流向城市,户籍管理制度的放松,区域经济一体化的加强,越来越多的新增城镇人口、拆迁回迁户和周边市县人口来绵阳定居,对住房的需求不断增加。绵阳市1997-2006年机械增长人口和购房情况见图1。从图1可以看出,1997年到2006年,绵阳市机械增长人口基本呈增加趋势,外来人口购房数量也呈上升趋势。以1998年最为突出,机械增长人口达到38215人。与此相对应的1999年外来人口购房数量从1998年的76569m2增加到1999年的91256m2。据绵阳房管局统计,2005年绵阳定居购房的外来人口占了绵阳购房总量的40%,外来人口购房需求越来越大,不仅促进了绵阳经济、文化等各方面的发展,同时给住房市场带来了很