九江楼市房地产市场调查调研报告.doc

九江楼市调查报告 一、九江概况 九江位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。 九江市人口总数为49.66万，其中浔阳区26.55，庐山区23.11万，人口密度为710人/平方公里。98年市区居民人均可支配收入为3973万元，人均消费支出3170.54元。食品支出占消费性支出的53.2%；住房消费由97年的人均388.76元增长到98年的405.04元。人均居住面积也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。 二、九江楼市分析 三、典型楼盘简介 1、弘雅花园 位于九江经济技术开发区九瑞大道，九江北方房地产开发有限公司开发，30余栋，因市场需求不大，故开发周期长达8—12年，一期5栋销售良好，已交房，小区注重环境景观。房屋面积稍微偏大，二房面积多为100平米左右，三房130平方米，单价1050元/㎡—1250元/㎡（楼顶最高），楼层差价30元—50元/平方米。车位2000元/平方米，无储藏间。二期销售一般。 2、东盟城中城、学洲城 2000年，台资东盟实业集团推出东盟城中城与学洲城，建筑面积十几万平方米。地处九江市楼盘最为集中的九龙商业街上，一期基本销售完毕，现正销售后两期。 其中学洲城全部为多层，城中城包括三栋小高层。户型较多，可选择面广。多层均价达1300元/平方米，高层1530元/平方米—1980元/平方米，3、4楼为1645元/平方米。店面5000元—130000元/平方米。储藏间1000元/平方米，每个10平方米左右，车库1600元—1800元/平方米，面积多为30平方米。 3、湖滨小区 小区由九江首屈一指的房地产商—信华集团有限公司投资开发建设，湖滨小区位于庐山南路与青年路交叉处，总占地面积5000平方米，总建筑面积28000平方米，其中住宅面积27341平方米，绿化率35%，生活设施配套完善，人口比较密集，小区环境、氛围、配套、人气相比较南昌而言都是比较突出的。 户型面积偏大，设计不够合理。以1000元/平方米起价推出，最高价1410元/平方米，均价1246元/平方米，略高于同类地段住宅项目20-30元/平方米。最近推出小高层价格区间在1680元—2040元/平方米。 车库面积多40平方米以上，价格1500元—1600元/平方米，储藏间1280元/平方米，10平方米左右。 4、庐峰小区 庐峰小区是由九江经济适用住房中心开发的经济适用房。位于九江市庐峰东路中段。30多栋多层（7层），单价876元/平方米—996元/平方米。3栋小高层，单价986元/平方米起价，每层递增50元/平方米。在九江市房产市场上，其价格并不底，无车库，储藏间暂不对外推出。 5、向阳苑 向阳苑是九江市安居房地产开发有限公司开发建设的经济适用住宅小区，位于西一路和西二路之间，地理位置比较好。总建筑面积5.3万平方米，建筑密度30%，容积率2，绿化率30%。住宅202户，住宅建筑面积2.6万平方米价格在1000元/平方米以内。 九江市政府对于经济适用房态度甚为含糊，在鼓励商品房发展的同时，又刺激着经济适用房的开工建设。据政府有关单位及经济房的开发商介绍，政府现已暂停经济适用房的销售，而只能面向城市建设中的拆迁户。 四、九江市楼市开发及收费情况 1、土地价格 九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为5类，分别为： 土地类别 住宅用地（元/平方米） 商业用地（元/平方米） 总面积（平方公里 一类地 947.91 1802.43 6.8 二类地 640.25 1283.12 10.64 三类地 453.84 910.85 10.68 四类地 323.05 602.38 22.08 五类地 208.18 315.28 26.11 九江市土地使用尚无整体规划性。土地拍卖自2002年起逐步规范，都需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。整个2002年共挂牌三宗地，一宗是地段极佳的汽车站对面的西园地块，由信华集团得到，地价超过200万/亩。另外在人民路一块住宅地拍卖价格达到了60万/亩。另外流拍一块地。 2003年3月九江市国土资源局挂牌的编号九挂2003—1号地块位于长虹北路京九大市场四期西侧，总面积44952.86平方米，分割为A、B两块，起始价为1500万元（33393.02平方米）和540万（11559.84平方米），规划用途为限高6层、容积率1.8的住宅用地。 另2003年九江市国土资源局提出待拍的土地有10多宗，如