A_物業管理業_中文招商說帖 - 經濟部投資業務處.docx

物業管理業招商說帖產業定義及範疇「物業管理」概念乃包括「一定規模形體之物」管理，「物業」則指包括「建築物」、「設施(備)」、「基地」、「環境」等。物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類：建築物與環境的使用管理與維護提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等基礎服務。第二類：生活與商業支援服務提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。第三類：資產管理提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。資料來源：物業管理服務業發展綱領及行動方案台灣產業環境介紹台灣從事物業管理業者大部分為本土公司，少數為日本企業投資，香港投資者亦有部分，近年來包括仲量聯行、戴德梁行、怡和、歐艾斯等外商亦紛紛進軍國內市場，甚至直接購併國內業者搶佔市場版圖，而國內業者也藉由整併以因應外商的大舉入侵。而其服務內容則主要取經、綜整英、美、港、日並在地融合為台灣所用，包括如日本由於日資與港資可自其母公司帶來相關的物業管理知識，對台灣物業管理的發展具有正面的貢獻；而台灣本土物業管理公司則多靠自行摸索，土法煉鋼，或向香港、日本的物業管理業者觀摩與聯絡，吸取港日的經驗，主要是擷取香港的物業管理概念與專門知識，以及學習日本的清潔維護與機電維修技術，或吸取美國物業管理理論與實務作法，考量台灣法律與社會經濟環境，綜合採納美日港先進國家的建築物管理維護知識與技術可適用台灣者，包括美國的物業管理理論架構，委任契約內容，租賃管理，以及對住宅、公寓、辦公、購物中心的不同管理維護重點；日本的應用科學管理原則所發展的維護技術與技巧，詳細的規劃與作業規範和表單，管理維護人員員額計算標準，以及新的材料、工具與機器設備，對住家大樓所提供的完整生活服務；香港的管理預算、報價，與計算各住戶應分擔管理費方式，公契與一般公共事務服務作法與技巧，以及建立社區意識等。產業鏈缺口分析由台灣物業管理業發展SWOT分析可看出，目前國內物業管理公司由於規模相對仍太小，難以提升整體服務品質。因此擴大企業規模包括產業間的整併或積極引入國外大型企業，應是突破此一產業缺口的主要方向。台灣物業管理業發展SWOT分析優勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）1.民間物管業者已逐步重視提昇物管品質化、資訊化，並具備國內全盤作業能力。2.瞭解國內業主需求，能即時提供所需物管服務。3.產業科技運用能力強。1.國內物業管理公司規模仍太小，人員素質參差不齊且易流於惡性競爭，難以提升整體服務品質。2.缺乏教育體系及職訓體系培養基礎及國內外經營管理人才。3.缺乏物業管理相關法規之整合。4.亟需政府政策性輔導，否則易喪失國內及國外市場商機。機會（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）1.國人對生活環境品質要求逐漸提高。2.政府與業者對生活環境之品質化與標準化具相當共識，國內市場未來成長空間極大。3.政府重視國家資源之有效分配，利於大幅提高就業人口及國際化輸出。1.國際大型物管公司集團已進入國內並爭取大型物管案場。2.大陸已通過物管條例，積極推動物業管理發展，明定每一個物業或社區，均需委託物業管理公司來管理。在台投資優勢台灣物業管理服務業吸引投資理由：國人對生活環境品質要求逐漸提高，對物業管理對應服務需求持續重視。政府與業者對生活環境之品質化與標準化具相當共識，國內市場未來成長空間大。業者多為中小型企業，對市場上的需求變化有更靈活且快速的反應能力。業者產業科技運用能力強。大陸市場龐大，利於大幅提高就業人口及國際化輸出，後ECFA時期，具有以台灣作為進入中國市場的優勢。商機與潛力由於國內無整體性物業管理服務業資料庫，因此僅能從相關資料進行推估。若以其中關聯度最高的不動產業的數據應可一窺國內物流產業的市場狀況。由數據可看出國內不動產在產值方面維持平穩的成長，而外商對不動產的投資成長率更有驚人的成長率，加上台灣因應建物屋齡有一定比率有都更需求，有此可推估對應的物業管理業應有相當的成長空間。2010年台灣不動產業(含不動產經紀業等)產值為389億美元，過去六年來(2005-2010)不動產業的產值複合年平均成長率達4％。過去數年來外商在台投資台灣不動產業金額則由2005年0.75億美元，成長至2010年的2.51億美元，過去六年來(2005-2010)不動產業的外商在台投資台灣不動產業金額複合年平均成長率高達28％。　台灣不動產業產值及外商在台投資金額年　度產　業200520062007200820092010產值(a)(單位：億美元)320348365369380389外商在台投資金額(b)(單位：億美元)0.751.060.530.621.352.51資料來源：(a)行政院主計處；(b)經濟部統計處六、