伟业顾问：山东济宁中亿商业购物中心项目市场调研报告2006-116页.ppt

6.2 待建商业项目分布情况 杨柳国际新城 山推工业园 2.5 公里 1.3 公里 1.7 公里 江南春南街 中亿广场 6.5 公里 1.8 公里 运河城 秀水城 运河·休闲港 2 公里 第 63 页 ； 6.3 重点待建商业项目分析 6.3.1 运河·休闲港 位置：坐落在济宁市级文化建筑东大寺旁，东临京杭大运河，北接市政亲水公园和太白路商业街； 定位：以餐饮、休闲、娱乐为主，购物为辅； 面积：总建筑面积 2 万余㎡，单位面积从 30 ㎡—140 ㎡； 四合院式商铺 开发商：济宁盛泰房地产； 营销代理：上海蓝顿房产咨询公司； 售价：9000—11000 元/㎡； 酒吧、咖啡街 规划：运河沿线规划了 20 个面积在 60 ㎡左右的一层店铺，并与规 划中的运河中央广场连接在一起，以休闲类的酒吧、咖啡为 主要业态；东大寺东西两侧规划了四合院式仿古二层商业店 铺，东侧商业基本以回迁现有商户为主，西侧商业公开发售； 总户数：84 户（销售部分） 招商情况：与广州避风塘洽谈进驻； 促销策略：投资者可以委托代理公司进行招租，保底年租金为总房款的 6%； 入市时间：2006 年 5 月投入使用。 第 64 页 6.3.2 运河城秀水城 位置：坐落在太白路华联商厦的北侧和西侧； 开发商：济宁华园房地产开发有限公司； 面积：秀水城占地 58.55 亩，总建筑面积 3.9 万㎡； 运河城总建筑面积 20 万㎡； 规划定位：秀水城设计为地下两层，地上是城市广场， 集购物、餐饮、旅游等功能为一体；运河 城打造山东省首个以运河文化为主题的 华联商厦 地面为城市广场绿地 MALL 主题式购物公园，其中 16 万㎡的商 业面积，1.6 万㎡的美食长廊，1000 个地 下停车位，数百家精品店； 入市时间：由于目前该项目尚未解决拆迁难题，因此 入市时间仍无法确定。 沿运河一侧规划 第 65 页 6.3.3 江南春南街一期 位置：坐落于红星东路； 开发商：济宁火炬房地产开发有限公司； 面积：1.35 万余㎡，单户面积从 142—724 ㎡不等； 户数：共 29 户； 售价：4688—8800 元/㎡； 销售情况：已售 17 户，剩余 12 户，销售率 58%； 定位：餐饮、休闲娱乐。 450 6户 江南春南街实景照片 4户 4户 12 3户 户 红 星 东 路 第 66 页 7、济宁市商业物业发展趋势 商业规划将趋向科学化。济宁市现有商业布局规划较为混乱，尤其是百货类业态，没有对不同楼层进行商业租金价值评估及商业 商业业态进行合理的利润产出比较分析，因此出现了低租金承受能力的业态占据着高商业价值位置的局 面。伴随着济宁市商业逐步走向成熟化，商业规划将趋向科学化发展； 商业品质将趋向高质化。济宁市很多现有商业都存在着硬件设施落后、建筑形式陈旧、经营品种单一、商品品牌稀少等缺陷，对 于有一定经济实力的消费者而言，根本无法满足其对奢侈类商品的强劲需求，但是随着外来品牌商业的 进驻，济宁市整体商业品质将趋向高质化发展； 购物环境将趋向舒适化。济宁市现有百货及超市类商业，都不约而同的存在着“只重卖货，不重购物环境”的现象，但根据现代 商业发展趋势来分析，大型购物中心、百货、大型超市等商业，除了尽可能的使商品品种齐全之外，越 来越多的商业经营者更加注重购物环境的营造，休闲、舒适、优雅的购物环境已经成为现代商业的重要 标志之一； 综合性购物中心即将出现。济宁市已有的商业物业有百货、超市、专业市场、建材家居、批发市场、临街底商等多种形式，但大 型 综合类购物中心还处于市场真空状态，根据对目前市场待建类物业的研究分析，该种形式的商业物 业在未来三年内将出现在济宁市场，这种一站式购物方式将会打破济宁市现有商业格局，给济宁商业 市场带来巨大冲击； 第 67 页 大型跨国连锁超市将抢占济宁市场。济宁市现有超市中外来品牌已经开始占据主导地位，像世纪联华、赛玛特等，但是具有影响 力的大型跨国超市迟迟没有进驻该市场，但随着沃尔玛已经表明了浓厚的进驻意向之后，济 宁市场在不远的未来将会迎来这位重量级的世界第一零售商，沃尔玛能够带来的不仅是先进 的经营管理理念，更重要很多济宁市场目前没有的商品品牌将会随着沃尔玛一起进驻该市场； 部分小型批发市场将被淘汰。目前济宁市现有批发市场中多以日用品批发为主，部分批发市场面临着经营状况较差、承租商户较 少、硬件设施落后、业态品种单一、商品档次较低等现象，这类批发市场已经没有足够的市场吸引 力，并且无法满足消费者的需求，因此失去了存在的价值，