房地产抵押评估论文：农房抵押贷款价值的评估方法研究.doc

中 国 乡 镇 企 业 农房抵押贷款价值的评估方法研究 会 计  王 一、试行农房抵押贷款的必要性 随着农业经济的快速发展和农业产业结构的调整， 农业投资不断增加，农民资金需求也日趋旺盛。为了解 决农民资金的缺口，推行农房抵押贷款，可大大缓解农 业产业化过程中对信贷资金的需求。 第一，农房是农民最主要的家庭财产之一。四川省 遂宁市调查统计，农民家庭资产结构为：建设住房资金 约占60%；以备就医、防老、急需的资金约占20%；用于再 生产及其它资金占20%。 第二，农业生产规模化、科技化、产业化的发展对信 贷资金需求增加。目前，我国一些经济发达地区，出现了 农户农业投资的低水平饱和，发展农业生产规模化、科 技化、产业化是解决之一问题的有效途径。而发展农业 生产规模化、科技化、产业化对资金投入的需求大大增 加，办理农房抵押贷款能较好地解决资金困难。 最后，开展农房抵押贷款可以提高农村合作银行资 本充足率和降低信贷风险。我国农村合作银行普遍存在 业务单一，贷款项目较少的问题，开展农房抵押贷款业 务，全国可提供价值上万亿的农房资产作为抵押物。这 样，农村合作银行的抵押贷款率一定能大幅度提高，从 而提高抗风险能力。 二、评估农房抵押价值的方法选择 房地产估价常用的方法为市场法、收益法、成本法 和假设开发法。它们各自适用的估价对象、条件、原理及 所需数据均不相同。 宁波市江北区采用市场法——由信用社和借款人 根据房屋周边房价通过协商确定农房抵押贷款的评估 价值。市场法适用于同种类型的数量较多且经常发生交 易的房地产，例如，普通住宅、商铺、标准厂房、写字楼 等。然而，在现实中农房抵押贷款在各地仅限于试点地 区实行，试行面积较小、贷款数量不多，在加上农房本身 的材料、结构、成新率、地理位置等因素相差很大，具有 相似的区位状况和实物状况的农房较少，很难找到可比 的实例。因此，用市场法会造成农房抵押贷款评估价值 随意性很强。不宜采用市场法评估农房的抵押价值。 收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换 为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用于有经 济效益或有潜在经济收益的房地产，一般农房虽然没有 直接经济收益，但却有潜在经济收益，可以使用收益法。 然而，收益法评估的是房地产的价值，不是建筑物的价  静 值，难以将宅基地与农房的价值分开计算。 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和 后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象 开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应 得利润来求取估价对象价值的方法。用这种方法存在与 收益法同样的问题。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价 格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对 象价值的方法。成本法适用于旧的房地产、在开发的房 地产、计划开发建设的房地产。对于很少发生交易，又没 有经济收益或潜在经济收益的房地产，一般采用成本估 价法。成本法适合评估农房的抵押价值。 三、成本法评估农房的抵押价值 成本法评估农房的抵押价值，一般原则为： 农房评估价格=农房重新购建价格- 农房折旧 （1） （一）重新购建价格的求取 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出 （如重新购买的价款和税 费），或者重新开发假设全新状况的估价对象的必要支 出及应得利润。银行可以按照基本结构（框架结构、砖混 结构、砖木结构和简单结构）、墙体、地面、屋面和门窗等 把农房划分几个等级，分别制定其重新购建价格。 建筑物重新购建价格可以采用单位比较法、分部分 项法、供料测算法和指数调整法来求取。银行为了估价 的方便可以采用单位比较法，制定一个农房等级的划分 标准，按照这个标准分别制定各个等级农房单位建筑面 积的重新购建价格，并且进行定期更新。 （二）折旧的求取 估价上和会计上的“折旧”，意义上有某种相似之 处，但因两者的内涵不同而有本质的区别。求取农房折 旧的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。 建筑物折旧=建筑物重购价格- 建筑物市场价值（2） 1.分解法求取折旧。分解法是先把建筑物折旧分成 它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再 把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方 法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 分解法把建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外 部折旧，农房的功能折旧和外部折旧较小，主要是物质 折旧，所以在这个只考虑物质折旧。物质折旧的求取过 程和方法如下： 13 中 国 乡 镇 企 业 会 计 （1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项 目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有 的是修理，有的是更换。预计采用最合理的修复方案予 以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润 等，以下简称修复费用）小于或等于修复所能带来的