广州市烂尾楼处理存在的问题和对策研究开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告 题目：广州市烂尾楼处理存在的问题和对策研究 课 题 类 型： 论文 □ 设计 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理 专业（全称）： 工商管理（房地产经营与管理） 系 别： 管理系 指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义： 烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因资金链断裂、债务纠纷、手续不全、市场定位失误等原因而停工一年以上的房产项目。由于我国正处于建设时期，社会经济中有许多不完善和无秩序的因素，建设中不可避免会出现“烂尾楼”这一现象。上世纪九十年代的房地产开发热潮，给广州市留下了难以言状的悲痛，如今走在广州市的街道，那些繁华的商务大夏曾经一度是被人形象地喻为“城市的疮疤”。 97年的金融风暴后，经过十多的时间中国的经济飞速的发展，很多房产开发商瞄准了这“城市的疮疤”，他们有足够的资金来盘活这些烂尾楼。虽然有很多成功盘活的例子，但接手烂尾楼，要慎重考虑。在烂尾楼处理的过程中存在的问题及对策研究是一个很值得探讨的课题。随着城市的发展，可利用的土地资越来越少，而烂尾楼的存在是经济资源的浪费，浪费了土地使用权，浪费了大量的人力物力，破坏了社会秩序，是对城市的一中污染，所以烂尾楼的处理迫在眉睫。深入研究烂尾楼产生的原因、存在的问题及解决的方法，是烂尾楼焕发生机的前提条件。 本课题就烂尾楼处理过程中存在的问题及解决的方法的研究，对于烂尾楼普遍存在的问题，如烂尾楼的质量问题、债务关系、经济纠纷、如何重树消费者的信心等等这些问题的研究，对城市烂尾楼的改造有重大的意义。房产行业的资金大部分是来自银行贷款或者是信贷，烂尾楼的出现，使得资金浪费，加大了房地产信贷的风险，是银行界金融风险的一个隐患，本课题对于我国经济的发展具有深远的影响。 二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标： 国内：1997年的金融风暴席卷东南亚，经调查中国的烂尾楼80%是这次金融风暴后形成的。相对历史建筑来说，“烂尾楼”还是一个新鲜事物，随着经济的发展，“地根”取得的难道越来越大，问题一下子就集中在烂尾楼的身上，在各大媒体、报刊上“烂尾楼”这个词出现的频率越来越高。我国的很多学者就对这一现象进行了一系列的研究，研究的方面大致归纳为烂尾楼产生的原因、社会的根源、产生的危害及解决的措施。张光辉、徐丽馨在《城市烂尾楼的“复苏”》（工程项目管理，2007年6月1号，文章编号1007-9467）中大致归纳了烂尾楼产生的原因，而且针对不同的产生的原因提出不同的建议。对于“烂尾楼”形成的原因是资金不足为主的，史新峰在《如何处理“烂尾楼”》（中国房地产金融，2004年第4期）提出了三种方法，一是寻求贷款；二是寻找合作者，共同开发；三是拍卖转让。由于大部分烂尾楼工程债务关系复杂，相关部门采取重组，即进行分门别类的债权债务重组、法人重组各资产重组，在处置过程中按照“一事一议”和“一项一策”的原则。而对于有意义重新开发烂尾楼的开发商来说，应在不同的时间阶段注意不同问题采取不同的措施。王幼松、张雁、曾万能、戴伟珊在《广州市烂尾楼问题分析及对策研究》中就烂尾楼形成的时间不同、原因不同归纳为表现在法律、行政方面 、立法滞后。对于房地产开发建设中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施。缺乏完善的法律来规范房地产开发中的无序状况，不能有效解决房地产中的矛盾。另外，城市规划不合理，缺乏科学的规划和严格的执行，导致城市用地规模失控。石博业、许娜也提出了《用证券的手段解决烂尾楼问题》，笔者认为，解决烂尾楼问题可采用设立单项资产房地产公司或封闭式单项契约型基金的模式在烂尾楼中应用。国内的学者就烂尾楼引起的社会问题也进行了探析，烂尾楼出导致了犯罪的产生，犯罪的类型有相关人员的腐败、开发商的诈骗，挪用款项。犯罪产生的原因一是资金链断裂，根源在天监管不力，行政权力操作不透明，权钱交易，监督管理不规范。二是预售许可证审批把关审批不严，多头办法，一房两证。在《烂尾楼何时焕发生机》中也给出了不同的解决方法，其中有引入的金融工具（资产证券化和金融信托）；政府出台有关优惠政策；周边环境的改造，水涨船高；对于经济纠纷的“烂尾楼”债权比较复杂，法院组织拍卖；作为大型的艺术仓库，用来演戏、画展、艺术博览中心。对于涉嫌经济犯罪的项目，公安机关 尽早调查。 国外：烂尾楼不只是在我国存在，在美国也有烂尾楼，但数量不多。在美国，烂尾楼也指那些因经营不善，导致房主交不起地产税而空置的旅馆、饭店等，这些建筑因年久失修而老化得不成样了。对于这样的烂尾建筑，政府通常会给予以没收，然后卖给投资商，投资商得手