商业地产营销策划 张家港市美食街项目整合推广方案.doc

宏泰房地产开发公司 美食街项目整合推广方案 目录 引言 第一部分：项目综合描述 第二部分：市场环境及竞争楼盘分析 第三部分：我们的推广目标 第四部分：项目SWOT分析 第五部分：目标消费群分析 第六部分：项目定位及概念提炼 第七部分：整合行销策略 第八部分：部分平面设计稿 引言 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 首先感谢宏泰房产给了我们这次提案的机会，向我们敞开合作的大门！ 在正式提案之前，我们想阐述这样一个观点：在日趋成熟的市场中，任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就可以取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，在甲乙双方的合作中，广告公司必须超越广告自身的范畴，站在营销的高度，用“操盘”的思想为开发商提供从前期规划到后期包装的全程服务。 正因如此，在接到这个项目后，尽管时间非常紧迫，资料也十分短缺，我们还是投入了全部的热情和精力，在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复的工作。这不仅仅证明了百鸿一贯的做事态度和工作效率；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分：项目综合描述 项目位置 项目地处张家港市杨舍东街（美食街）北侧，沙洲东路、河西路交汇处，位于步行街CBD范围以内，是市中心黄金地段。 与步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。 二、项目规划 1、项目参数 总用地面积 7785平方米 总建筑面积 29191平方米 建筑占地面积 34577平方米 地下室面积 6290平方米（其中停车库4225平方米91车位） 建筑密度 48.20% 容积率 3.52 绿化率 40%（含商场屋面绿化） 居住户数 98 居民人数 357 住宅建筑面积 19724平方米 （其中：复式6户，每户264平方米 平面92户，平均每户182平方米） 商场建筑面积 9412平方米（含二层住宅裙房3740平方米） 物业管理 1000平方米 2、建筑类型 本项目为开放式小区，由高层商住楼和群楼组成。 主楼一字分右，总长度近88.2M，由三个标准单元组成，每单元间高低错落，分别为17、19、22层高层住宅的下部为商铺。 群楼上下三层，采用围合式布局，内设中庭。 3、工程结构 根据GB5001 2001《建筑抗震设计规范》，本工程属内类建筑，按照6度区的抗震设防要求进行抗震设计。 高层住宅采用剪力墙结构，较大的柱网便于室内分割自如，满足众多使用者的个人爱好。 商业服务设施平面布置灵活多变，柱网跨度较大且布局规整，采用轻型钢结构，按照使用功能布置柱网，层高达4.5米，开放式中庭。 设有一层地下室，高层住宅下为辅助设备用房，停车库根据停车要求，规则合理地布置柱网，采用全框架结构，框架抗震等级三级。 4、户型设计 住宅单元及套型设计布局合理，流线清晰，体现出公私、闲静、清污三者分离。套型除体现方便舒适、优雅别致的住家环境外，尚可打通为开敞通透的办公等功能空间。 A单元：A1 （端头套型） 188m2 A1 （顶层跃层套型） 264m2 A2 （中间套型） 185m2 A2 （顶层跃层套型） 273m2 B单元：B （中间套型） 170m2 B （顶层跃层套型） 252m2 三、周边配套 1、交通 本案距离港城车站约1公里左右，且处于沙洲东路、河西路、园林路交叉地带，交通四通八达。 1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交线路均途径于此。 2、购物 步行街 杨舍西街 沙洲东路电子通信一条街 建设中的王府广场 东菜场 …… 3、餐饮娱乐 美食街众多饮食娱乐场所 肯德基 街心公园 步行街 电影院 中心广场 大戏院 …… 4、教育 实验小学城北校区 沙洲小学 市一中 图书馆 …… 5、医疗 第一人民医院 张家港市中医院 张家港市妇幼保健院 …… 6、金融服务 中国银行 中国建设银行 中国农业银行 …… 7、其他服务配套 中国移动张家港分公司 房管局交易大厅 旧货市场 花鸟古玩市场 …… 四、自然景观 谷渎河及两岸绿化带 …… 第二部分：市场环境及竞争楼盘分析 一、2003年港城楼市回顾 2003年我市房地产市场主要呈现出以下特点和趋势： 1、供求关系基本平衡。２００３年市区新开工的商品房面积达到１２０多万平方，比去年增加了５０多万平方；竣工面积８