全聚德商务楼营销方案.ppt

全聚德商务楼营销方案;简报目录;前言 我公司对本项目进行了市场调研和论证,对项目的优劣势、产品进行了客观的分析，结合市场分析与客源锁定，進行全案营销思路及推广执行方案讨论，完成了本项目的《营销方案》。 请贵公司领导审阅。 ;第一部分 项目背景 ;一、项目概况 地块位于美食街中段，美食街与西二路交叉口西北角；项目总建筑面积约12733平方米，商业面积为2171平方米，公寓面积为7346平方米，公寓126套，商铺7套。 项目是一组综合性、多功能、高标准的大型公共建筑，主要功能包括综合性商业和高级公寓等，地下是商场停车场及设备用房，一至四层为商业，五至十一层为公寓。;二、项目进展 1、目前项目地块已拆迁完毕； 2、项目处于施工图设计及报审阶段中，计划2010上半年动工，2011年竣工； 3、项目组织销售工作处于前期准备阶段；;三、本次报告需解决的问题 1、确立项目形象定位； 2、提出项目整体营销规划； 3、计划项目具体推广措施。 ;第二部分 市场研究 ;一、公寓市场 （一）公寓项目分布 ;（二）在售公寓项目统计;潜在公寓项目统计 ;（四）公寓市场研究结论 1、市场存量较少 （1）当前公寓在售楼盘整体销售率较高，剩余销售规模较小，销售状况较好 （2）公寓产品的面积区间在30—60平米之间，销售均价约4000元/平方米； （3）公寓产品的营销手段较为多样化，报广、短信、DM、派单成为主流营销手段； ; 2、需求特征明显 （1）客户群体以投资客户为主，年轻自用群体为辅； （2）三线城市投资渠道狭窄的背景下，城市家庭客户为需求主体； ; 3、潜在供给较大 （1）潜在项目总规模约25万平方米； （2）主要集中在淄博市中心城区； （3）中心路与柳泉路附近区域是目前公寓产品供应的主要区域。;第三部分 项目分析 ;本案;二、项目规划 本项目土地性质属商业金融用地，计划建设1栋11层的小高层建筑，其中一至四层规划为商业（一二层为联体商铺），五至十一层为公寓。;三、产品分析 （一）商业 商铺总量：7套 1、双层商铺 位置：美食街、西二路沿线 面积区间：约106.2—276.04㎡ 2、三层商业面积： 三层面积：1210㎡;3、商铺特点 二层商铺 ◆主要为沿美食街、西二路商业，商业价值较高； ◆以大开间、大面积户型为主，具备承接区域业态的能力； ◆经营范围主要为辐射城区乃至淄博市的城市服务业态； ◆经营业态以品牌店、金融服务设施为主；;三层大空间 ◆项目所处位置属于淄博市核心商业圈，故三层大空间适合的业态较广，如网吧、培训机构、时尚快餐等； ◆三层大空间具有面积大、总价高的特点，面临的客户群体相对狭窄，具有一定销售难度； ◆解决三层整层商业的人流动线，是日后能否招商成功的关键因素，以招商带动销售或带租约销售是该楼层销售的有效策略；;地下一层商业 ◆地下一层面积大、无产权； ◆地下一层适合发展的业态以服装、小饰品等服务型行业为主 ； ◆地下一层的销售可采用销售“物业使用权” 的方式解决。;（二）公寓 1、公寓总量： 126套 ;2、公寓特点 ◆40-52平米的小面积公寓为本案的主力户型； ◆项目为框架结构，可自由阻隔，满足不同客户群的要求； ◆公寓设计合理，功能齐全，支撑项目作为自居公寓的产品特点； ◆地块为商业用地，40年产权，首付50%，项目产权年限与首付条件对推广销售带来一定阻力；;四、核心竞争力提炼;五、项目定位 （一）市场定位 项目定位要体现三大功能 ： ;１、公寓部分 以居住为主兼容商务功能的投资型公寓 ;诠释： ◆以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于美食街核心地段，周边外来打工人群较多，租房需求旺盛。 ◆兼容商务功能 “兼容商务功能”目的在扩大本案的市场覆盖范围，同时強化办公与居住兼容性的需求，增强投资者的购买信心 。; ◆投资型公寓 　 抓住张店中心城区对小面积投资物业需求旺盛的市场机会，本案公寓的购买群体主要面对中高端投资者；同时，充分把握社会投资者目前对投资型物业信心回暖的市场机会，购买群体则以投资群体为主。 ;２、商铺部分 中心城区商业核心的城市型商铺;诠释： 美食街自1991年开街以来，经过18年的发展，已然成为张店城区的商业中心，黄金商街，其商业的辐射区域已经覆盖了整个张店城区；项目商铺产品为美食街唯一在售的沿街商铺产品，面积较大，具备进驻大型金融、服装品牌店等服务性行业的条件。;（三）目标客户群体定位;第四部分 形象定位;主推案名：;备选案名：;形象力定