大连投资机会研究.doc

第一部分 投资机会研究 一、城市宏观投资环境分析 （一）城市经济发展水平研究 1、GDP连续六年涨幅保持10%以上 2、第三产业产值逐渐加大,支柱产业仍以工业为主 3、基础设施建设发展迅速 4、人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高 5、小结 （二）城市发展规划研究 1、功能布局 2、城市未来发展方向 2.1主城区“西拓北进” 2.2城市“北进” 3、城市规划对房地产发展的影响 （三）城市资源条件研究 （四）对内及对外贸易研究 （五）房地产相关政策及事件研究 （六）城市宏观投资环境分析小结 二、城市住宅物业市场总体发展及市场板块研究 （一）房地产产业发展状况及走势 1、大连市房地产投资规模情况 2、开竣工面积 （二）住宅物业价格走势、销售空置面积与供求关系变化趋势 1、量增价升，空置面积下降 2、近一年市内四区住宅销售和价格走势情 （三）住宅物业类型主要板块分布及特征、各板块未来发展潜力分析 1、东港区 2、中心区??? 3、星海湾区 4、软件园区 5、虎滩区 6、西山水库区 7、机场新区 8、周水前区 9、中北区 10、泉水区 11、小平岛区域 12、开发区 13、旅顺片区 14、金州区 （四）市内四区06年以来土地成交信息整理 （五）大连房地产市场特点 1、房地产市场整体供需两旺 2、大连住房消费是外向型房地产市场 3、“中”户型房屋供应相对短缺 4、房价增长迅速 5、土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域 6、区市县投资、开发、销售规模迅速扩大 第一部分 投资机会研究 大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。 大连市现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。 旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里，是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道”。 一、城市宏观投资环境分析 （一）城市经济发展水平研究 1、GDP连续六年涨幅保持10%以上 2001—2006 年，大连市连续六年全市 GDP 涨幅保持在 10%以上,平均涨幅 17.8%。2006 年大连全市实现地区生产总值2569.7 亿元，比上年增长 16.5%。人均 GDP 以 459 美元/年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。 数据来源：大连统计公报 2、第三产业产值逐渐加大,支柱产业仍以工业为主 2006年大连市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为8.1：47.8：44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。2006年大连完成工业投资535.9亿元，比上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长26.3%。其中，石化工业216.9亿元，增长22.5%；现代装备制造业228.5亿元，增长27.9%；船舶制造业50.9亿元，增长36.1%；电子信息产品工业69.7亿元，增长25.7%。 数据来源：大连统计公报 3、基础设施建设发展迅速 2006年，全市完成城建重点项目131项，实现投资额261.3亿元，比上年增长30.3%。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等10条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。香海热电厂二期1号机组投入运营。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等3座污水处理厂建设进展顺利。梭鱼湾、砬夏河综合整治工程全面完成。中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快。完成煤气管网改造 21.3公里 ，新建煤气主干线 22.7公里 ；分别完成供水管网、排水管网改造 75公里 和 30公里 ；改造城市二次加压泵站182处；改造