山东菏泽地产调查报告.doc

山东菏泽地产调查报告 L地段位于菏泽中心路—中华路西段，为开发区和经济活跃地段，为地产商家的CBO地段。该地段周边住宅小区林立，商铺商场环绕，行政企事业单位云集，交通便利，餐饮、娱乐等服务行业集中，适合休闲、购物、娱乐、饮食、经商、报关等，可操作性和升值潜力都极强。 一、地块状况分析（包括用地范围、现状、交通、周边情况等） 交通状况：过牡丹路公交车2、3、4、12、13、15 中华路公交车2、4、7、10、11 距离交通枢纽：火车站：3.8公里 汽车总站、国花汽车站：2公里 两公里内商圈情况： 商业情况：南华购物广场、银座商城、苏宁电器、恒泰商厦、三信洗化、天羽量贩、 三信超市连锁、东方红大街商圈、华联、三洋百货、古邑商城、蓝海名品鞋城、步行街、烟酒茶大市场、小商品城、中原电器城、金霸电器三角花园店、花都商阜、大润发（未建）等。 服务业情况：牡丹路：天宏大酒店（三星）、交通大厦、金碧大酒店、中粮大厦、良子健身、微山湖鱼馆菏泽总店、大清花饺子、鲍参源美食广场、德乾海鲜城（四星）、步步高海鲜城、金碧家常菜馆、蜀庄火锅城、曹州名吃银盛源、太和楼、柏青大厦、福祥大酒店、和平大酒店（四星）、永和豆浆、德乾鲁豫乡情、和平大厦、和平美食广场、圣豪海鲜宫、百事得大酒店、花都大酒店、牡丹大酒店（三星）、华瑞大酒店、中润大酒店、英皇咖啡、宝岛渔港等。 住宅小区情况：天香杰作、牡丹嘉园、怡荷园、鑫苑花园、观荷园、华平小区、亨通园、华英花园、中达好望角、锦绣中华、香格里拉、江南御景园、锦绣花城、明圣园、建设局家属院、市委家属院、和平小区、京都华庭、农行家属院、建行家属院、人防家属院等。 行政设置情况：中华路西面：计生委、菏泽广电局、菏泽市电视台、菏泽市档案局、菏泽市委市政府、菏泽劳动局、国土资源局、外经贸委、市工商局、邮政局、司法局、菏泽人大等。 中华路东面：菏泽市交通局、建筑设计院、区检察院、水文勘测局、市政管理局、市地税局、市检验检疫局、市质监局、市交通局、劳动局、市房地产管理局、水产局等。 文化单位情况：树人图书超市、新华书店、图书大厦、菏泽市教育局、菏泽是版权局、菏泽学院 金融机构：农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、莱芜商业银行、邮政储蓄所、中国人民银行、城市信用社、农业发展银行等 娱乐场所：良子洗脚城、名都洗浴、龙潭温泉大浴场、世纪钱柜、一千零一夜KV、kv歌城、金永歌城、幸福时光歌城、大浪淘沙洗浴中心、鹏飞健身俱乐部等。 二、消费水平概况 周边居民消费水平在菏泽相对偏高。居民构成多为行政公务员或企事业单位 及个体老板买房者。 荷泽市全市范围??批发零售贸易业零售额??统计表 发表年份 统计对象 数字 全文快照 2005 菏泽 143.14亿元 按行业分，批发零售业零售额143.14亿元，饮业零售额28.25亿元，增长16.6%。 亿元批发零售业零售额亿元，饮业零售额亿元 南华商圈消费潜力巨大，一百米内拥有两家肯德基、一家德克士、多家高档海鲜等 中高档餐厅，07年只是南华和银座两家商场销售额总计过三亿，餐饮和住宿销售额在4-5亿元间。 南华商圈主要品牌：服饰：几乎囊括国内所有知名品牌和部分国际品牌 餐饮：中高档中餐厅 酒店：三星、四星级酒店、良子洗脚等国内知名服务品牌 服务：国内四大银行及商业银行、莱芜商业银行、农业发展银行。 LT项目规划设计： 根据菏泽目前的消费习惯和消费力，T号地依据其显著的地理位置和菏泽目前的商业、房产、休闲健身项目构成比例、餐饮娱乐的定位比例，现做一下规划： T项目定位： 1、总体定位：引领菏泽消费时尚，导引菏泽消费及生活方向。比肩国际一站式”综合性消费潮流，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化于一体，融合各类消费群体和消费概念，打造真正意义的菏泽名片式商业休闲地段。 2、物业类型的选择：大型一站式购物商场（万平以上停车位）、女性主题商场、青少年地下购物街、大型室内儿童L、电玩、室外网球场、健身房及游泳场、SPA美容美体、高档影院、图书馆阅览室幼教学校等文化场所、室内步行街专卖店、花鸟虫鱼市场、小吃街、高档中西餐厅、高档写字楼、高