外资房地产准入.doc

一、外商投资产业政策 《指导外商投资方向规定》具体体现了中国政府对于外商投资的产业政策，将外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，列入《外商投资产业指导目录》。不属于鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，为允许类外商投资项目。允许类外商投资项目不列入《外商投资产业指导目录》。目前，我国房地产业还存在一定的限制政策。 《外商投资产业指导目录》对外商投资项目规定了“限于合资、合作”、“中方控股”或者“中方相对控股”等若干情况。限于合资、合作，是指仅允许中外合资经营、中外合作经营；中方控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和为51％及以上；中方相对控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和大于任何一方外国投资者的投资比例。 由于外资并购的结果将导致设立或者变更为外商投资企业，因此《关于外国投资者并购境内企业的规定》要求并购活动应当与新设外商投资企业一样符合我国利用外资产业政策的要求。对此，进行股权并购时要特别注意，不仅要看目标公司的产业性质，还要看目标公司对外投资公司的产业性质，并结合控股比例的要求进行并购操作。 具体到外资进入来说，需要了解清楚目前我国对于外资进入房地产行业的具体产业政策要求。 依据《指导外商投资方向规定》、《外商投资产业指导目录》（2007年修订）以及《关于外国投资者并购境内企业的规定》规定，普通住宅开发属于允许类外商投资项目；成片土地开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制类外商投资项目；高尔夫球场的建设、经营为禁止类外商投资项目。 二、资产评估 《关于外国投资者并购境内企业的规定》第十四条规定，并购交易价格的确定应当以资产评估的结果为依据，也就是说交易之前应该对于要交易的股权或者资产按照国际通行的评估方法进行评估，然后以此价格为基础确定实际价格，而资产评估机构的选择则取决于并购当事人各方协商确定或认可。 就审批程序而言，《关于外国投资者并购境内企业的规定》虽然规定了需要进行资产评估和不准以明显的低价转让，但在提交审批文件时，除了涉及国有资产需要提交国有资产管理部门文件外，对于转让不涉及国有资产的，该规定并没有要求提交评估报告。 三、审批制度 《商务部关于进一步改进外商投资审批工作的通知》规定，外国投资者和外商投资企业并购境内企业的，鼓励类、允许类并购交易额1亿美元以上、限制类交易额5000万美元以上的，由商务部审核；鼓励类、允许类并购交易额1亿美元及以下、限制类交易额5000万美元及以下的，由地方商务主管部门会同工商、税务、外汇等相关部门根据相关法律法规规定和《关于外国投资者并购境内企业的规定》审核。 四、投资总额的确定 《建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外资准入和管理的通知》规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过300万美元(含300万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额在300万美元以下的，其注册资本应不低于投资总额的70%。 五、外国投资者主体资格的监管 依据《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定，严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。 在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业。原则上不予批准同意控制人投资。 六、房地产投资项目的监管 依据《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定，依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。 根据13号文，下列项目属于高档房地产项目：（1）别墅性质的高档住宅及度假村；（2）单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目；（3）建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店。 七、外商房地产企业备案监管 依据《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。八、禁止固定回报监管 依据《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。对于发现给予固定回报的，外汇局不予办理相关外汇