中农土地资源管理土地管理学之世界土地管理学之公共住房政策课件.ppt

第14章公共住房政策 本章主要讲述公共住房的概念、管理政策 一、概述 1、政府对房地产市场的干预 （1）法律 分区 规划控制 （2）公共物品 基础设施 （3）环境保护 （4）土地所有权 美国 1/3国有 （5）税收体系 （6）消费者保护 销售执照 贷款者完全披露融资成本 限制市场收益（租金控制） （7）信息收集 地籍信息 （8）住房 （9）协调 政府的考虑主要围绕2条： 1、怎样才能实现公平？ 2、怎样才能使不动产活动更高效？ 2、公共住房的概念 城市中低收入阶层是住房问题的主体,也是政府住房政策的目标主体 。 政府住房发展目标更广义地讲,是在优先帮助最需要住房而无力由自己解决住房的人士解决居住需求的前提下, 实现全社会居住需求。 对最需要住房人士的评价标准除了收入标准之外,还有其它标准,如职业、对社会的贡献和特殊阶层 等, 例如,许多国家对国家公务员、退伍军人等都有特殊的住房政策措施。 给公共住房下一个精确而完整的定义是很困难的,因为它不同于仅从 所有权角度划分的公房、私房,为了能使人们对公共住房概念有较为全面而准确的理解,下面我们首先从对欧美公共住房概念发展的简单回顾中来加深认识。 狭义地说,由中央或地方政府投资的大规模建造的出租住房,即正统的公共住房,如欧洲国家二战后大规模建设的住房。 广义的公共住房所包括的范围则要广泛得多。 例如 : 19 世纪末出现的工厂主为其雇佣工人所建造的 雇主住宅 , 工人阶级自发联合互助建造的 合作住宅 20 世纪 80 年代以前以政府为主、民间住房合作社部分参与建造 的 “ 工人住宅 ” 和 “ 低收入者住宅“（如英国在两次世界大战后为富裕工人阶层 ( 技术工人 ) 所建的高标准 ” 工人住房 ”, 清除贫民窟后新建的针对低收入工人和城市贫民的 “ 低收入住房） 目前以民间非营利住房机构为主、由政府提供一定补贴、仅针对所谓 “ 社会福利家 庭 ”( 如老年家庭,单身父母家庭等 ) 的 “ 社会住房 ” 等。 世界上许多国家,无论是发达国家还 是发展中国家,都发展过公共住房 ,如: 英国由地方政府投资建设、主要针对工人阶级的市 ( 郡 ) 议会住房 (council housing), 住房协会投资建造并接受政府补贴的合作住房 美国联 邦政府的公共住房 (public housing） 瑞典政府的公共住房和合作住房 (public housing and co-operative housing), 日本政府的公营住房和公团住房 新加坡住房发展局的公共组屋 ( 或称政府组屋 ), 香港房屋委员会的 “公屋 ”( 包括廉租屋和居屋 ) 等等。 从世界各国已有住房实践方面来看,这里所说的公共住房,就是指上述这类住房。 3、特征 广义的公共住房具有以下基本特征： (1)从住房需求者角度来说，公共住房主要指政府供应给中低收入阶层的住房(一般的理解是其收入水平在全社会收入水平四分法的最低的1／4层中)。 从这个意义上说，公共住房与通常所说的中低收入者住房类似； (2)从住房供应者角度来说，公共住房指政府为体现社会公平，以政府投资或贷款为主，由政府或其委托的机构兴建的住房，也可以是非营利的私有企业和居民团体接受政府补贴建设、向低收入家庭出租或出售的住房，这是政府以实物形式进行社会再分配的一种方式； (3)从住房金融的角度来说，公共住房金融的基本原则是回收成本，不以营利为目的，在实际运行中往往还存在亏损，需要政府补贴； (4)从住房流通过程来看，公共住房既包括低于市场价出售并对转售有限制的政府投资、贷款或补贴的住房，也包括以低于市场租金出租的政府投资、贷款和补贴的住房； (5)从住房分配过程来看，公共住房分配主要以家庭收入和已有资产及其居住状况为主要依据，形成分配的配给和轮候排队系统； (6)从住房价格机制来说，公共住房指低于市场价租售的住房，其差价主要是政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。 二、住房政策 1、概述 住房政策可理解为在变化的 社会、经济和政治形势下,为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的干预措施。 我们这里所说的住房政策是指国家住房政策,包括中央政府和地方政府两个层次。 在这个意义上,住房政策定义： 为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而设计的措施。 这四个要素共同构成了住房政策的主要内涵,并在各国政府的住房基本目标中得到体现。 例如,英国保守党在 1971 年发布的白皮书中提出的住房目标为 : 价格 适合每个家庭支付能力的适宜住房,自有和租赁的公平选择,以及公民承担和接受住房帮 助的公平性。 工党在 1977 年的绿皮书中指出 ： 传统的为所有家庭提供价格在其支付能 力范围内的适宜住房,仍然是我们的基本