上海金桥生态园区用地布局优化.ppt

金桥生态园区用地布局优化研究 * 2010.06.10 寻找目标 ——二次创业后的园区 “二次创业”后的园区 战略探索——发展战略 园区从土地管理输出向专业性园区管理与服务输出转变 1、新国家战略下的金桥园区——背景的转变 长三角区域亚太国际门户的定位对园区的作用 浦东“7+1”功能区对园区的要求 2、城市区位变化的影响——园区定位的转变 随着城市的快速发展，金桥区域已经成为城市中心区的重要组成，其经济地理区位发生了重大转变。园区土地价值上升，服务业竞争优势突显，制造业竞争优势衰弱。经济规律导致该区域产业门类的转变。 3、管理与服务输出战略——角色转变 （工业地产 服务运营商） 由于土地存量不足，新增发展空间较少，难以与新兴地区的产业园区竞争。这就需要园区提供其它全新的产品作为发展动力。园区扩展需要转变思路，从金桥地区性的土地控股公司向工业园区服务类公司转变，扩展在园区范畴的服务项目，使自身成为一个现代服务类企业。 a．管理体系（相似园区的管理输出） b．企业资源（企业梯度转移的平台） c．园区品牌（建设服务供应商品牌、园区管理品牌、企业品牌） d．园区资本的输出（金融、信贷、土控参股等） 发展目标：东方产业创新绿谷 产业：先进制造业首席基地 现代服务业核心区 产业金融区 东方：亚太国际门户 中国东方、上海东方 创新：创新基地、创业基地 产品 企业管理 土地运营政策 绿谷：可持续发展的生态园区 谷——联合“一江三桥”，服务整个长三角 城市结构性绿地 园林化产业基地 园区生态架构 土地集约利用（土地经济与立体化） 项目研究的必要性 在国家新一轮发展战略下，及新浦东发展20年之际，加速金桥出口加工园区的 “二次开发，跨越发展” 在上海和浦东新区新一轮发展战略要求中，金桥开发区将成为打造上海先进制造业核心功能区和新型产业发展的战略高地，建设高科技、生态化、综合性的世界一流的国家级经济技术开发区。 园区功能的重新定位将大大加速园区“二次开发”进程，现有传统制造业为主的产业体系，将逐步被先进制造业和相关现代服务业所替代，这就要求对现状土地资源进行二次开发。需要对由此涉及的管理规范、实施方式等内容进行调整，需要对园区整体的空间结构进行重新构建，以适应新的发展需要。 找出金桥自身发展优势，提升园区竞争力的需求 金桥目前面临着同类园区的竞争及企业、公司、集团间的竞争。 园区内企业运营成本上升所带来的企业流失的可能性。如何留住企业、帮助企业发展、同时促进企业在园区内的功能转型，需要园区从生态角度、配套角度、服务角度等提升园区竞争力，满足企业发展和城市建设对园区的要求。 土地资源瓶颈对园区发展的限制 金桥园区在土地范围层面面临瓶颈，新增土地资源稀少。目前土地第一次开发进入收官阶段。园区面临土地资源调整，园区企业洗牌的阶段。该阶段无法运用一次开发时期的相关政策与经验，急需进行土地二次开发的策略研究。 利用控规调整机遇，落实园区二次开发 控规审批权调整所带来的控规调整机遇，为重塑园区功能定位、土地管理、项目服务等一系列活动提 供技术与规范准备。集团需要抓住机遇，落实园区发展构想，落实土地开发政策调整等内容，推进园区土地结构的调整，推动土地二次开发设想的实现。 完善金桥集团自身“二次创业” 完善金桥集团自身的“二次创业”，探讨园区行政与运营相互协调的管理服务体系。 依据土地经济规律、提升园区经济密度的需求 园区城市经济地理区位的变化带来的土地经济密度提升预期，土地资产价格的升值需要通过产业活动得到体现，目前园区的产业活动需要调整。园区经济密度的提升根本上需要通过优化园区内部功能结构与土地使用性质来完成。 园区优化布局对策 飞地形式——外围园区战略合作 园区作为工业园区服务运营商，拥有企业资源、管理、运营、金融服务、财税政策等大量资源与经验，可以作为参与外围园区开发的重要资本，通过服务输出达到利用周边园区土地资源的发展目标。同时飞地资源可以有效的为园区内部企业的产业升级与性质转变提供便捷的服务体系。 案例：新加坡 裕廊 城市园区——周边功能区整合 金桥作为城市园区，在新一轮的发展中需要考虑其在城市中的作用。打造“一江三桥”协同发展带。 规划整合园区与周边的功能体系，提出金桥区域未来在开发建设中将更多的承担城市发展的公