六安球拍广场策划书新版.ppt

六 安 市 球 拍 广 场 项 目 — 前期策划建议书 目 录 一. 六安市基本概况 大别山北麓中心城市 省会经济圈副中心城市 区域交通枢纽 安徽省加工制造业的重要基地之一 六安市政治、经济、文化、教育、体育中心 具有滨水园林特色的现代化城市 大别山明珠 2、城市规模 近期：至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70 km2； 中期：至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82 km2； 远期：至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为120 km2。 3、规划空间布局结构 城市整体结构规划为 一环： 西环路—长安北路—佛子岭路 两心： 城市中心、城市副中心 三轴： 大别山路—皖西路老城东西向发展轴 梅山南路—梅山北路南北向发展轴 新城大道东西向发展轴 四区： 城中区、城东区、淠河西区、城北区 城市中心： 以球拍广场为核心，依托老城现状基础，围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心，也是城市的中心。 城市副中心 ： 以规划新城大道为基础，结合南部古城遗址，在淠河和淠东干渠之间布置商贸、文化娱乐、金融办公的城市新城中心，同时也是城市副中心。 目 录 （一）六安市目前经济及房产开发现状： 2011年1-4月份，全市规模工业实现增加值93.4亿元，同比增长 22.1%，增幅高于全省2.4个百分点，居全省第8位； （二）六安市当前房产市场调研情况分析： 六安目前商业存在以下问题： 1、建筑设计及外观老旧； 2、商业体量过大，人均商业饱和； 3、商业同质化严重，经营业态单一； 4、主力店知名度不高； 5、运营管理机构管理水平不高，脏乱差现象严重。 二、六安现有商业概况 （三）六安商业调研现状分析 1、从市调数据上看：六安市区目前商业面积约75万m2，按30万人口计算（含固定及流动），则人均商业面积2.5m2，已远超国际发达城市人均商业面积1.2m2标准，故六安市商业面积目前已供大于求。 2、从产品形态上看：六安目前的店面主要为沿街双层，面宽一般为3—6米，进深多在12-15米左右，面积大，总价高，不利经营。加上经营不理想，门面空置率转让率高。 3、从租金售价比来看：目前租金不高，店面价位相当高。如解放中路一家租金35元/m2/月左右（中等租金）的店面，售价要达到12500元/m2，投资店面年回报率不足5%。 4、从经营业态上来看：主流业态商业均已覆盖，但是商场的规模、体量、硬件标准、目标消费群体以及入驻品牌的种类、档次几乎雷同。个别商业在经营业态上做出突破，但过小的体量很难在市场竞争中占据优势，如新百春天百货，定位为少女服饰，总体量4000m2。 （四）取得该地块应满足以下条件： 1、政府的需求： A．提升城市品位，加快民生建设，提高市民幸福指数，城市发展新的商业名片； B．都市气息的现代感大型综合建筑，树立城市标杆； C．六安新的商业副中心，大别山旅游再拓展。 2、研究目标消费客群，目标市场区域，准确定位： 建议开发中高档综合性大型shopping mall，真正做到吃、喝、玩、乐、用、住、赏一站式消费。 目 录 三、项目自身情况分析 北临皋城西路，南接人民路，东靠市中心广场，西邻市教育局。 六安市民闲暇娱乐、聚会休闲的公共开放型公园。 球拍西路规划用地面积267.87亩，净用地面积220.25亩，容积率为4，规划用途为商业住宅。 （二）项目规划目标： 具备了打造城市综合体的基本功能，可谓之“城中之城”。 拟打造成六安城市中心综合的金融商务中心、商业百货中心、高端写字楼等城市商业典范，建成一个集办公，商业、购物、餐饮、休闲、文化、观光、娱乐、居住于一体的城市旅游综合体。 球拍广场西： 业态分布图1 球拍广场西： 业态分布图2 （三）项目规划思路： 1、结合项目策划需求，拟定性为：旅游城市综合体，建议把球拍广场案名变更为： “安兴·CBD广场”、“安兴·财富时代广场”、 “皖西·财富时代广场”或“六安·新天地广场”。 3： A区：南接人民路，拟建主力高端百货购物中心或金融商务中心，占总建面的14%，拟引进国内商业主力店——银泰、华地、王府井、金鹰、Parkson等； 三、项目自身情况分析 B区：北临皋城西路，拟建超市及相关配套，占总建面的5.1% ，规划主题游乐式购物公园，引进书城、电玩城、儿童游乐场、便利店等次主力商家，立足市民的大众化、中低端兼顾高端的消费市场； 三、项目自身情况分析 C区：东临市中心广场，拟建商业步行街，占总建面的2.6% ，可以联络市旅游局，展示大别山景区旅游形象，大别