南县城镇基准地价更新技术报告.doc

南县城镇基准地价更新 技 术 报 告 南 县 国 土 资 源 局 南县南湖地价评估咨询有限公司 二Ο一一年十一月  南县城镇基准地价更新领导小组 组 长：石录明 副组长：周曙光、李绍谦 成 员；周建中、李罗兵、陈选球、彭庭柱、 陈忠民、曾志威、彭 华、罗高辉、 汤伟文、叶大军、肖东君 办公室主任：汤伟文 办公室副主任；戴玉泉 南县城镇基准地价更新技术小组 总 负 责：汤伟文 技术负责：杜胜凡、戴玉泉 内业测算：刘丽云、张晓云、刘 念 图件编制：曹嬉媛、宋志宏 报告撰写：张晓云、杜胜凡 报告审定：汤伟文、戴玉泉 报告校对：刘 念、曹嬉媛 目 录 第一章 概 述 1 第一节 南县概况 1 第二节 南县县城概况 5 第三节 基准地价更新工作概述 6 第二章 资料收集与整理 17 第一节 资料收集的基本原则 17 第二节 资料收集的程序 18 第三节 资料收集的内容 18 第四节 资料整理汇总 20 第三章　均质区域划分及级别调整 21 第一节 土地定级原则 21 第二节 土地定级的技术路线 22 第三节 均质区域的划分 24 第四节 样点地价的测算 26 第五节　土地级别的确定 43 第四章　县城规划区基准地价 47 第一节 基准地价更新的方法 47 第二节　基准地价内涵设定 48 第三节　基准地价的确定 52 第五节 基准地价成果分析 60 第五章 宗地地价修正体系 66 第一节 体系设计 66 第二节　宗地地价修正系数表的编制 68 第三节　宗地地价修正体系 72 第四节 宗地地价修正体系的应用 84 第六章 乡镇基准地价评估 93 第一节 乡镇情况简介 93 第二节 乡镇分等 97 第三节 乡镇基准地价 103 第七章　基准地价更新成果的分析与应用 110 第一节 成果的内容及特点 110 第二节　成果的应用 111  第一章 概 述 第一节 南县概况 一、地理位置 南县位于湖南省北部，洞庭湖西北部，是益阳市辖最北端的县级行政区。南县地处东经112°10′53″至112°49′06″，北纬29°03′06″至29°31′37″之间，县境东北部、东部与华容、岳阳紧邻；南部与沅江接壤；西南濒松澧洪道与汉寿、常德相望；西部与安乡交界；北部与湖北石首毗连。县城南洲镇东距沿长江开放城市岳阳100公里，南离省会长沙200公里，与长株潭经济圈相邻，北到长江黄金水道30公里（图1-1）。 图1-1 南县区位图 二、行政区划、人口及交通 南县东西跨62.78km，南北跨52.73km，土地面积1065 km2，占全省土地面积的0.51%。2005年，南县将20个乡镇调整为12个乡镇（10个镇、2个乡），分别为南洲镇、华阁镇、明山头镇、乌嘴乡、青树嘴镇、茅草街镇、三仙湖镇、中鱼口乡、浪拔湖镇、麻河口镇、武圣宫镇和厂窖镇。南洲镇为县人民政府所在地，为全县政治、经济、文化中心。 图1-2 南县行政区划图 2010年末，全县总人口69.12万人，常住人口62.4万人。人口自然增长率为3.81‰。 南县交通便捷，省道S202、S204和S306相交于此，有茅草街千吨级港口。茅草街大桥、省道S204复线工程已建成通车，杭瑞高速公路即将建成，益南高速公路也已启动。水上运输比较发达，松澧洪道、藕池河与南茅运河贯穿西部和中部地区，县域内重要港口茅草街港是湖南省十大港口之一，千吨级船泊可直驶港口，并且各类条件优于其他内河港口，是洞庭湖水系中的航运枢纽之一。县域水陆交通便利，为湘北重要的交通枢纽。 三、自然地理条件 （一）地形地貌 南县地处长江中下游，由洞庭湖淤积而成。地势自西向东南微倾，平均海拔28.8米，高差不足10米，除明山、寄山两处山岗外，一马平川，属于典型的平原地形。境内土地肥沃，5条自然江河流贯其中，域内河渠纵横，湖塘密布，水域面积占总面积的三分之一以上，有“洞庭明珠”之誉。 （二）气候 南县境内气候适宜，年平均气温16.6℃，降水量1237.7mm，雨日136.3天，日照时数1775.7小时。属亚热带过渡到季风湿润气候类型，冬凉夏暖，四季分明，热量充足，雨水充沛，日照时长，有霜期短，可为农业生产提供优越的自然条件。 （三）植被 南县有林业用地面积2.06?万公顷，有林地面积1.22?万公顷，活立林蓄积量60.2万立方米，森林覆盖率12.73%。 （四）水资源 境内江河密布，水网勾连。长江水系的藕池河5条支流和松澧洪道流经南县，注入洞庭，全长222km，将全县切割为南鼎、南汉、和康、育乐、大通湖、同兴6个堤垸。垸内有南茅运河、五七运河、乌嘴疏河3条运河，总长62km。丰富的水利资源既是南县农业经济的命脉，又为水运交通提供了极其便利的条件。 （五）名胜风景 境内人文景观丰富。位