2014江西武宁联盛快乐城二期营销思路.ppt

命题1：重新塑造简洁、清晰、切题而富有市场号召力的项目形象 本项目已展开了为期一年多的宣传推广，在市场上传达了一定的项目形象,但较为模糊，缺乏足够的市场号召力。 随着联盛百货零售产业连锁品牌形象的导入和强化,以及对百货零售业这一主题的整合提炼,项目将可以向市场重塑一个清晰、切题而富有市场号召力的项目形象。 命题2：建立既有利于销售、又有利于招商和持续经营的租售模式 面对复杂的商业地产市场，项目实施什么样的租售模式，将是市场能否同时实现快速销售和长久兴旺的至关重要的因素。 武宁本土投资客对商铺投资思维较为传统，投资注重短期回报，对住宅底商较为热衷。项目A区一期销售模式未能激发客户投资欲，化解客户对项目前景心存的疑惑。 本项目需要解决产权销售与招商及长期兴旺之间矛盾的命题。 命题3：规划项目营销与开发商品牌营销互动的复合营销策略 作为核心目标之终极目标，开发商品牌的提升对品牌开发商来说显得尤为重要。 项目A区一期推广过程中对于开发商品牌优势的挖掘不够深入，未能充分利用开发商品牌优势树立客户对项目前景的信心。 随着联盛“江西连锁百货零售市场第一品牌”的形象在九江不断提升，本项目将可望在武宁获得广泛性的传播和认同。 命题4：理清产业资源与政府资源深度整合的方向 一个超大型城市综合体项目的成功，需站在更高的高度，基于项目、产业、城市、区域等多层次商业元素的整合，营造大“势”，方能成就大“市”！ 项目A区一期宣传过程中对于项目、产业、城市、区域等多层次商业元素的整合造势力度不够，项目成功的必然性未能阐述清晰，故市场信心不足，后续乏力。 为坚挺市场信心、提升项目价值和开发商品牌形象，本项目应当从沙田区及武宁县产业资源及政府公关进行深度整合。 命题5：制定产品实现阶段性销售目标推盘计划 “一鼓作气，再而衰，三而竭”，爆发式营销策略在商业项目显得尤其重要。本项目A区一期自2014年1月正式进入对外公开发售阶段，项目消化首批忠实客户后，历时5个月，后续物业价值提升及产品销售能量明显不足。将爆发式营销与物业价值的最大化提升完美结合的阶段性推盘策略将给本项目带来丰厚的附加价值。 命题6：分期开业悖论与定位 本项目作为16万平方米的超级项目，往往需要分期开业。但第一期一旦开业投入经营，其经营状况将决定后续产品的销售和租赁形势。一期经营红火，二期同样会红火且价值会节节上升，否则，一期经营不温不火，二期将前景黯淡。这就是大型商业项目分期开业的悖论。 但往往市场需要培育，作为仅有38万人口县城，在开业后一定要经过3-5年的培育才可能红火的，因此，如何解决分期开业运营问题，需要在定位和经营上进行前瞻的考虑和精心的准备 命题7、政府支持和优惠政策资源 大型城市综合体项目是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。 正因为如此，大型城市综合体没有政府的大力支持也是很难成功的。一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，甚至演化为官场派系斗争，两败俱伤。另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。同时，政府还应做好公共配套支持、优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过3-5年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。 命题8：发展商营销理念、执行力、信誉 从发展商的营销理念上说，所谓“思路决定出路”，有好的目标、好的规划，但没有好的营销理念、合理的投资性营销成本支出、高效务实的营销配合执行力、对合作方的承诺信守，就不一定会有好的营销成果。营销理念、执行理念的梳理和树立是项目取得成功的重要前提性命题之一。 紧密围绕上述八大命题展开工作，项目必然取得成功！ 认清局势 第六部分 二期优劣势分析 1、中国城市商业综合体规划设计最佳的“第六代” 新型市场现铺； 2、武宁唯一16万方城市商业综合体，未来商业新都会； 3、环形多点人流导向设计，1-4层铺铺临街，绝无死角； 4、框架式结构，铺面小巧，分割灵活，可自由组合； 5、多点停车创新设计，大体量停车位，人车完美分流； 6、地处新、旧双城结合部黄金地段； 7、政府重点工程，品牌百货零售专业运营商倾力打造。 一、二期产品卖点 1、如何提高2-4楼产品的投资、经营价值并使之为经营户投资 客所认可？ 2、在未成熟的沙田新区，如此体量商业项目，租金不高的状 态下，如何使投资客有足够的投资预期和回报？ 3、地处38万人口的县城，体量达到16万方的城市商业综合体