2014成都锐理第三代春熙商圈投资价值与机会研究报告.ppt

解决方案中心 2014.4 成都2013年主城区甲级写字楼平均租金为128元/㎡/月，春熙商圈内写字楼项目均为甲级，租金水平多在120-170之间，高于市场平均水平。 商圈内代表项目对比 春熙商圈典型办公项目分析 项目名称 物业类型 租金 （元/㎡/月) 售价 （元/㎡） 物管费 （元/㎡/月) 办公体量（万㎡） 去化率 入驻率（%） 评级 销售模式 目前状态 银石广场 综合体 100-120 —— 18 6.23 —— 40% 甲 自持 在租 成都国际金融中心 综合体 130-170 —— 26 26 —— 45% 甲 自持 在租 时代8号 综合体 90-140 18000 20 17.98 95.14% 70% 甲 销售 在租 喜年广场 写字楼 90-120 13500 16 6.43 99.7% 98% 甲 销售 在租 香格里拉 综合体 120-170 —— 20 4.1 —— 90% 甲 自持 在租 明宇金融广场 综合体 130-170 —— 18 4.56 —— 45% 甲 自持 在租 铁狮门 晶融汇 综合体 140-160 20000 23 4 100% 60% 甲 销售 在租 睿东中心 综合体 —— 24000 —— 8.9 —— 甲 销售 未来中心 综合体 —— 15500 5 1.1 —— —— —— 销售 在售 春熙商圈典型商业项目分析 项目 商业类型 商业体量（万㎡） 租售模式 去化率 入驻商家 银石广场 购物中心 2.4 自持 — GUESS、LEE、天梭、摩凡陀、阿玛尼等中高端品牌 成都国际金融中心 IFS 购物中心 20 自持 — LV、香奈儿、劳力士、古驰、范思哲、连卡佛等国际一线品牌 喜年广场 底商 0.3 销售 88.9% — 铁狮门晶融汇 购物中心 4.34 自持 — — 睿东中心（大慈寺文化商业综合体） 购物街区 10.6 自持 — 古驰、 卡地亚、爱马仕、范思哲、蔻依等国际一线品牌 未来中心 购物中心 4.5 自持 — 招商中 春熙—东大街商圈内的商业项目多为大型高端购物中心，且大部分为只租不售的自持型商业，仅有喜年广场有部分底商出售，目前已到尾盘阶段。 商圈内代表项目对比 众多国际品牌开发商云集的东大街板块是成都市的商务中心，甲级写字楼、高端零售以及高星级酒店逐步呈现，并有地铁二号线经过，交通优势凸显，该区域正逐步走向发展的最高点。据调查，东大街区域聚集了成都全市80%的外资银行和国际知名金融机构（汇丰银行、渣打银行、中英人寿等均已入驻），未来将成为西部金融机构最多、金融产品最全、发展环境最优的金融发展聚集区，无论是从其所占的地理位置还是其所拥有的先天优势来说，春熙—东大街板块都将以其独具的优势得到投资者的热捧，成为成都的热点投资区域之一。 商圈内投资价值与机会 品牌开发商的云集和大量国际金融机构的入驻使得春熙—东大街商圈成为成都的投资特点区域之一。 商圈内销售型办公物业有时代8号、喜年广场、晶融汇、睿东中心、未来中心等项目，其中时代8号、喜年广场和晶融汇项目均已基本售罄，仅有睿东中心和未来中心有供应，商业项目仅有喜年广场的尾盘在售，各类产品的稀缺性强，而未来中心的高层空中商铺产品宜商宜居的灵活使用特性和高性价比为投资人士提供了入驻春熙商圈的较好投资机会点。 区域内多数销售型物业已基本售罄，各类产品稀缺，未来中心项目的空中商铺产品提供较好投资机会点。 商圈内投资价值与机会 第三代春熙商圈典型项目简析 ——未来中心 典型项目解析——未来中心 未来中心位于成都蜀都大道和一环路交汇的黄金十字路口，在水碾河商场、成都饭店、娇子音乐厅三大成都历史地标之一的水碾河商场原址上而建，是区域改造的首个龙头项目。周边拥有城市最完善的交通、最庞大的商业群、最高端的商务群、最集中的城市豪宅区作支撑，占据春熙东扩的桥头堡位置，位于投资黄金价值坐标点。 未来中心占据春熙商圈东扩的桥头堡位置，与一环路交叉成为黄金十字口岸。 项目区位 典型项目解析——未来中心 蜀都大道与交通环线一环路贯穿东西南北，20条快速公交分布于项目周边； 三大地铁线路（2号线、4号线、6号线）环绕，其中2号线已开通，牛王庙站距离本项目600m，4号线预计2015年底开通。 交通分析 典型项目解析——未来中心 地铁4号线(规划) 地铁6号线(规划) 蜀都大道 一环路 东大街 地铁二号线 东安南路 双华路 蜀都大道 未来中心 未来中心周边交通通达性好，城市主干道、快速公交和地铁组成的交通枢纽能快速达到市中心和周边区域。 城市主干道 城市次干道 已开通地铁线路 规划地铁线路 项目总建面8万方，由6层商业裙楼和2栋塔楼组成，塔楼均为loft产品。 其中A区为1.1万㎡，是该项目目