2014成都温江项目市场及定位思路报告.pptx

温江项目市场及定位思路成都上策房地产营销策划有限公司2014.7Report outline Part 1：城市概况Part 2：地块分析Part 3：市场环境Part 4：项目定位PART ONE城市概况1城市概况50万人以大城市的规模和标准规划建设■30-50公里中心辐射地域■50万人规模标准规划建设■30分钟车程■15分钟城市公众服务圈■一体化未来经济15分钟推进市级医疗、教育、文化、体育等资源向卫星城延伸，逐步实现卫星城和中心城区市级公共服务一体化，构建15分钟城市公服圈。1城市概况 温江区位于中国四川省成都市西部，面积277平方公里，2014年人口达到45.75万。温江全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“金温江”之称。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。区府所在地－柳城街道办事处人和路距成都市中心城区（二环路）15公里，距双流国际机场18公里。1城市概况人口与经济■户籍人口逐年递增，有力支撑市场的发展和需要■人均可支配收入居超过成都市平均水平1城市概况温江地产走势■温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健1城市概况■成温邛高架■光华大道■地铁4、8、16号线■成浦铁路温江段■学府路-双楠大道成温邛高架地铁四号线光华8线宗地成蒲铁路温江段学府路—双楠大道PART TWO地块分析绕城高速老城区光华大道科技产业园区鱼凫别墅区2地块位置宗地宗地位于温江光华片区新城内；距离老城区2公里；绕城高速1.5公里；成都市中心18公里；具有较好地理交通环境；区政府温泉大道2地块位置■项目位于温江新城区规划范围内，是近年来温江区政府重点打造的区域。区域内今年来发展趋势迅猛，周边常驻人口覆盖面逐渐增大，对未来本项目的开发奠定了优良的基础。2地块环境宗 地 西 北 侧西北侧为时代西锦小区的东门，本侧靠近项目道路未修。道路总长400米。蓝色围板为宗地宗 地 内 部南侧同兴东路工地内部左侧有一个小土堆，内部平整。正对融汇智慧广场2区域价值■ 2014年已签约或在建的商圈内项目共建筑面积近500万平方米■商圈集知名房地产项目、中高端及大众商业百货、专业卖场、高端酒店、甲级写字楼于一体区域价值定位■新光华片为西成都CBD的高远定位■政府将打造国际化、高品质、高聚集的成都西部新城主力商圈，初步形成了以光华公园为核心，光华大道、光华8线、成温邛高速为轴线的百亿商圈雏形。PARTTHREE市场环境问题 ：什么人购买这里的房子？3消费人群客群分布客源区域分布在：川东、成都市区、少量温江城区和其他区域为主；主要购买目的是：养老客户、自住兼投资客户、海峡两岸科技产业园区的事业型客户为主。其他15%川东35%本地20%市区30%3消费人群客群细分 川东（达州、巴中）以普通公务员、生意人为主，看好成都郊县未来发展；投资房产会看中区域发展、开发商品牌、项目规模、产品性价比 成都市区青年置业为主；在城西工作，无法承受主城区的高房价，选择在郊县购买，属于超前消费的有车一族，购买房产最看重交通 温江本地本地人购房分为两类人群；一种是拆迁户、一种是改善性客户；看重未来的规划发展和公交捷运度 其他区域崇州、外省等事业型客户（已海峡两岸科技园区为主），事业型客户较多3周边市场周 边 竞 品 个 案3周边市场4673672342551周边主要竞品项目宗地融信智慧广场佳年华·新生活1千禧河畔洲际·亚洲湾天来国际广场珠江国际社区融信智慧广场项目名称融信智慧广场 项目简介温江新老城结合，成熟商圈的商业综合体建筑类别商业、写字楼、酒店、公寓占地面积16亩总建筑面积75000㎡容积率7.37绿化率15%车位数425个公寓写字楼建筑型态高层建筑型态独商裙楼、塔楼业态规划1号楼、3号楼：商业2号楼:1-4层:商业 5-17层:公寓 18-24层：LOFT公寓 25层：商务会所4号楼：1-4层：商业 5-10层酒店 11-14层服务式公寓 14-25层：商务写字间 26-27层：商务会所（总规划）面积区间 32-76㎡主力户型40-45㎡ 面积区间 65-176㎡主力面积65-100㎡销售单价清水：均价5300元/㎡，smart公寓：均价6200元/㎡（精装房带回报，有5年租约，7.48%，有租约10年，前5年回报率7.48%，后5年根据市场收益定）销售单价700元/㎡销售情况目前清水及smart均剩几套销售情况目前销售过半销售方式全款2%，按揭1%销售方式全款2%，按揭1%购买客群温江：40%，成都30%，周边区县15%，省内10%，省外5%；开盘时间 2013年1月1日2,4号楼开盘?交付时间预计2014年9月2,4号楼交房物业地址温江花都大道西段266号(新温中旁）开发企业成都融信恒业投资有限公司项目评价温江新城商业综合体，