2014年地产项目商业模式分析（30页）.pptVIP

亿利金威建设集团 编制人：招商运营部 日期：2014年5月16日 地产项目商业模式分析 目 录 一、商业街模式 二、区域型购物中心模式 三、生态旅游开发模式 附件： 主力店工程条件 配套商业街模式 商 业 街 模 式 商业街基本要点 商业街 是指以地块内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的 属地型自持商业。 规模体量 适当控制规模，一般在1-3万㎡左右 项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模 规划设计 沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点 商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私密性 在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围 业态组合 主力店带头，日常生活类业态为主 借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主 租售模式 适当持有小部分集中商业，其余划铺出售 租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。 商业街模式 商业街开发程序 小 结 业态组合: 主力店带头，日常生活类业态为主 借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主 规模体量: 适当控制规模，一般在1-3万㎡左右 项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模 规划设计: 沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点 商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私 密性 在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围 租售模式: 适当持有小部分集中商业，其余划铺出售 租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。 商业街基本要点 设定条件 项目模式（3万米商业街） 项目规模 60-80万平左右 项目总人口规模 3000-6000户 商业配套的总建筑规模 可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置，或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置 可设定的商业层次 住宅底商+商业街 商业交通时间 步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上 商业功能满足 日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。 商业街模式 商业街业态占比 商业街业态建筑面积规划比例： 宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40％、餐饮（日常性餐饮）30％和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30％的比例进行设置。 中型项目配置：超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据项目具体情况需要决定是否设置； 大型项目设置：除以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施； 业态 面积占比 面积（平米） 餐饮类 30% 9000 零售购物 20% 6000 体验娱乐 25% 7500 其他生活服务 25% 7500 合计 100% 30000 商业街模式 布局考虑要素 将商业街安排在居民最方便到达的位置； 把商业街对居民的负面影响降到最低； 考虑重点商户和主力商家的位置优先权。 预估收益 城市级别 餐饮类 （9000米） 零售购物 （6000米） 体验娱乐 （7500米） 其他生活服务 （7500米） 合计 （30000米） 一线城市 985万 3元/天/米 876万 4元/天/米 684万 2.5元/天/米 821万 3元/天/米 3366万 3元/天/米 二线城市 821万 2.5元/天/米 657万 3元/天/米 684万 2.5元/天/米 684万 2.5元/天/米 2846万 2.6元/天/米 三线以下 657万 2元/天/米 438万 2元/天/米 411万 1.5元/天/米 548万 2元/天/米 2054万 1.9元/天/米 建筑面积、次级商圈消费水平 商业街模式 典型案例 商业街模式 商业业种比例 万科城总开发面积 40万㎡，商业街总面积2.2万㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600