2014年南京宝华房地产市场分析.pdf

南京房地产现状分析及 宝华市场发展趋势研判 2014年10月 报告分析的三个维度 1 ：宏观政策维度 • 结合宏观调控周期，对未来政策调控走向做预测； 2 ：整体市场维度 • 从整体市场角度，看后期整体市场的运行情况和竞争情况； 3 ：区域市场维度 • 根据市场规律及区域市场现状，预测区域未来开发趋势； I 宏观政策分析 【宏观热点一 ：无限大潮下的需求释放】楼市去行政化是趋势 ，从调控周期上看 ，2015 年政策环境将更加宽松，调控压制下的购房需求必将大量释放。 【趋势预判】从历年政策调控走势看，政策性调控周期一般历时1-2年，根据调控周期，预计宏观调控面会在2015年松动。 限贷松绑： 9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管 理委员会联合发布 《关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》,将实行“认贷不认房” 的政策,首套房首付30%,最低可执行七折利 率,二套房贷还清按首套房贷,此外,在已经取 消限购的城市,三套及以上住房可申请住房 贷款。 从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关。 【宏观热点二 ：限贷松绑后的刚需回流】从限贷解除令看，对贷款利率和限购条件的重 新认定，对首置和首改需求的折射效果最大。因此，限贷取消必将刺激刚性需求的回升。 中国人民银行和银监会9月30日发布通知，首套房贷款最低首付3 成，贷款利率最低7折；名下已有1套房，还清贷款再买，可以按 首套算再贷款；在已取消或未实施“限购”措施的城市，名下已 有2套房，还清贷款再买，可以申请贷款，贷款首付和利率由银行 审核决定。  从利率折扣上看，首套购房享受利率优惠可能性最大。  从限购上看，二套房房款清的购房比例较于多套房房款清的比例大。 【宏观热点三 ：适度利率松动的全面化】上海等多地利率松动，南京贷款利率微松动，随 着后续政策环境宽松，不排除银行放大利率折扣（尤其对首套房），贷款利率的放松将为南 京市场带来的去化提升。 上海农业银行住房贷款优惠0.95倍以上优惠，8月执行 满足条件 1、200万元（含）以上个人住房商业贷款（剔除了公积金）； 2、首套住房 ； 城市 性质 银行 利率折扣