2014年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部.ppt

宁波重点开发商一季度指标完成均不理想，预估全年无人可完成销售指标 宁波本土开发商人均可开发土地储备为52万㎡，年均去化10万㎡ 2014年宁波房地产市场重点发展商研究 总结 二、策略建议 2014年销售策略与销售时机建议 2014年土地储备策略建议 2014年销售策略与销售时机建议 2014年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一季度成交同比跌幅44% 年初单盘开盘表现均不理想 市场负面消息频出 市场调控松动信号频出 部分楼盘价格松动 利好政策性因素诱导 年度硬性需求压抑性爆发 高供应催生高成交 市场阶段性窗口期 年底现金流压力影响 部分楼盘大幅度降价冲指标 三季度判断出现优质成交窗口期；受到政策性利好引导，价格相应调整即可，无需大力度以价换量促成交； 而年底如出现成交窗口，则更多可能面临跳水性价格竞争； 2014年土地储备策略建议 四区土地成交楼面价 　 2011年 2012年 2013年 2014年 海曙区 8622 8352 9010 4332 江东区 　 9203 7116 　 江北区 5016 6317 8838 4061 科技园区 　 　 2017 5200 鄞州区 3033 4847 3755 3530 东钱湖区 6370 　 4571 5498 东部新城 　 9580 　 9960 宁波市四区土地成交价格整体呈下行趋势； 科技园区东钱湖土地成交呈上升趋势，但起点较低； 当前供求压力导致了发展商对土地市场热情度不高； 土地估价普遍走低； 2014年土地储备策略建议 1、当前土地价格持续走低，可相应降低发展商土地储备成本，当前为取得土地的合适时机； 2、宁波本土重点开发商年均销售量及可售储备规模进行借鉴： 如发展商在可售物业储备幅度远低于例举发展商，则建议增加土地储备，保证未来3年内企业在本土市场占有率及品牌价值延续； Thanks For Your Attention 汇报完毕 研展部·2014.4 * 2014年二季度初市场汇报 浩腾研展部 2014.4.22 前言 在本次汇报中，我们遵循三个原则： 1、严格区分市四区与北仑、镇海相关交易数据，本次汇报仅统计市四区数据，防止郊区指标误导城区指标产生均值； 2、宁波数据全部来源于房地产交易中心原始数据手动整理，保证数据的可靠性； 3、所有预判性观点尽可能贴合数据基础，避免主观判断的片面性； 一、市场分析 全国近况扫描 2014年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析 当前可售物业精研 分板块供求研究 2014年全年供应量预估 2014年宁波房地产销售形势预估 人口成长曲线与近年来房地产市场去化量分析 不同维度同比近期销售市场发展趋势 近期开盘项目销售表现 相关销售形势的政策性导向 2014年二季度后销售市场预估 2014年宁波房地产市场重点发展商研究 宁波重点发展商指标及一季度完成情况 宁波本土重点发展商年度开发情况 全国近况扫描 　 2012年3月 2013年3月 2014年3月 新开工面积 14595 11752 8960 　 -19% -24% 销售面积 7269 9407 8448 　 29% -10% 存量面积 19350 28145 34665 　 45% 23% 1、2014年3月，全国新开工面积同比下降24%，销售面积下降10%； 2、2014年3月，全国空置面积同比增长23%； 本数据来源于中指全国数据库 全国近况扫描 2014年一季度商品住宅同比锐减30%以上城市名单 扬州 61% 北京 52% 南通 44% 杭州 40% 广州 40% 惠州 37% 东莞 35% 深圳 35% 肇庆 35% 连云港 35% 洛阳 34% 厦门 34% 清远 34% 三亚 33% 上海 33% 济南 33% 佛山 33% 沈阳 32% 宁波 32% 大连 30% 株洲 30% 本数据来源于克而瑞全国数据库 2014年宁波房地产市场供求关系预估 研究目的 依托备案网，精确到每个地块，每个项目，每套房源 研究分析宁波市四区真实供求存量情况 2014年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析 1、2012年相对于2011年，市场成长较为平稳，供应面积套数近乎同比增长； 2、2011-2013年，市场成交同比增长依次为78%、26%，增长趋势放缓较为明显； 3、2013-2014年，市场供应量大幅攀升，其中2013年面积供应增长39%，套数供应增长8%，市场大套型剩余较多；2014年1-4月市场供应量接近2013年全年水平； 2014年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析 1、2014年一季度市场新增供应量为前四年均值的4.3倍；为上年度的6倍； 2、2014年一季度市场成交量等值前四年